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1月28日,上海证券交易所披露的信息显示,南京信豪宁房地产开发有限公司发布的“东兴-嘉园房地产资产支持专项计划”被上海证券交易所停牌。据田燕介绍,南京信豪宁房地产开发有限公司的实际控制人与嘉园集团有限公司有关联..该债券计划发行规模为9.2亿元(注:以下单位如未标明港币均为人民币),此次停牌与增持嘉园集团无异。
1月17日下午,嘉园国际控股(02768,hk)股价暴跌70%,随后跌至88%,引发市场担忧。事实上,这次闪电崩盘不是意外。据《国家商报》调查,股价跳水背后的原因是嘉园国际控股2018年股价异常上涨,资产与市值差距巨大,净利润大幅扩张带来的费用难以平衡。
被动减亏10.69亿港元
根据香港证券交易所披露的文件,1月17日,嘉园国际控股有限公司董事长沈天庆及其妻子王新妹以每股2.7611港元的平均价格出售了该公司9362万股股份。根据文件,他们在嘉园国际控股的持股比例从57.65%下降到53.92%。大股东减持的9362万股股份约为2.6亿港元,占总成交量的近四分之一。
《全国商报》记者注意到,沈天庆在这次闪电暴跌中被动减持的股票价格,甚至还不到去年6月上涨价格的1/5。
于2018年6月5日,沈天庆以每股14.18港元的平均价格增持19,566,400股股份,涉及约2.7745亿港元。增资后,沈天庆持股1369566400股,持股比例由55.06%提高至55.86%。
据此,2018年6月,沈天庆的每股上涨价格比闪电崩盘时的被动降价价格高出11.42港元,出售公司9362万股,意味着沈天庆间接损失10.69亿港元。
股票价格在闪电崩盘前夕上涨了
2018年3月28日,嘉园国际控股在香港召开2017年业绩发布会。今年,嘉园国际控股首次突破100亿的销售大关。公司首席执行官兼执行董事卓晓楠、沈天庆出席会议。嘉园当时仍处于一种快乐而宁静的氛围中。
数据显示,2017年,嘉园国际控股合同销售额达到103.7亿元,同比大幅增长123%;收入同比增长87.7%,至69.48亿元,净利润同比增长58.3%,至12.84亿元。
《国家商报》记者注意到,3月28日,业绩发布会当天,山东高速金融集团以每股10港元的平均价格减持了嘉园国际控股,涉及金额约为7000万港元。减持后,山东高速金融集团持股12052.2万股,持股比例由5.74%降至4.92%。
值得注意的是,2018年初,嘉园国际控股的股价在短短四个半月内翻了一番,是当时房地产行业最大的房地产企业,涨幅超过了新城控股、雅居乐、徐汇控股、中国奥林匹克公园等众多品牌房地产企业。
截至2018年12月,嘉园国际控股的股价一直维持在13.50港元,但此时,中国东方资产管理有限公司匆忙低价减持。
根据香港联交所的数据,于2018年12月20日,嘉园国际控股被中国东方资产管理有限公司以每股8.206港元的平均价格减持,涉及金额约为1.44亿港元。减持后,中国东方资产管理有限公司持股数量约为1.25亿股,持股比例从5.66%降至4.96%。
记者注意到,嘉园国际控股在收盘时大幅上涨,上涨24.04%,收于16.2港元,几乎是中国东方资产管理有限公司平均价格的两倍
资产和市场价值之间的巨大差异
嘉园国际控股在崩溃前的市值一度达到370亿港元,远高于其同行。根据财务报告,2018年上半年,嘉园国际控股增加了约280万平方米的土地储备,总股权价值约为1000亿元。假设核心净利率为15%,到2017年底净资产值约为68亿元,贴现前调整后的净资产值总额估计约为220亿元,远低于300多亿港元的市值。
去年上半年,嘉园国际控股的核心静态市盈率为23倍,也高于同行。安信国际证券的相关研究报告指出,公司的估值已经超过了上市体系中的资产价值,并认为嘉园应保持积极的发展战略,并注入大股东的资产以填补未来的估值缺口。
中原地产首席分析师张大伟表示,在大规模股价变动之前,嘉园国际控股的市值为300亿港元,市盈率约为15倍,远超行业平均水平。从2018年初到2018年底,股价上涨超过100%,远远超过市场平均水平。
大多数港股的市盈率是5-6倍,很少超过10倍。例如,年销售额约500亿元人民币的越秀地产市值不到200亿港元。
与此同时,嘉园国际控股是少数在香港上市的内地房地产开发商之一。目前,其大部分房地产投资组合集中在中国内地的三线城市。
激进的扩张很难平衡各种开支
在2017年业绩发布会上,嘉园国际控股表示,其银行存款和现金同比增长3.7倍,达到67.17亿元,这主要是由于销售额大幅增长。
记者查看了相关信息,了解到嘉园集团当时的负债情况并不乐观。2017年末负债总额约为150亿元,公司净负债率(2017年末)达到126%。
当时,嘉园国际控股在接受媒体采访时表示,2018年将在项目融资中占有相对比例。就征地预算而言,如果增加(销售)不低于25%,则年度征地预算不低于25%。嘉园国际控股目前正处于快速发展时期,但它会以稳健审慎的态度向前推进。
然而,嘉园国际控股在2018年的收购路径有点激进。2018年3月,间接全资子公司嘉园(深圳)与合资伙伴贵州恒丰叶巍房地产开发有限公司签订合作协议,各方同意成立贵阳合资公司投资贵阳项目。贵阳合资公司收购目标土地的初始项目资金达61.2亿元,其中子公司投资37.33亿元,合资伙伴投资23.86亿元。
于2018年5月,本集团间接全资附属公司袁钢(柬埔寨)发展有限公司最初以2.79亿港元收购柬埔寨金边的五块相关土地。
今年5月,嘉源国际控股公司斥资逾26亿港元收购了香港的几处房产。以上只是嘉园国际控股2018年收购的部分项目,嘉园国际控股2018年半年度报告显示,目前净利润仅为9.73亿元,投资活动现金流量为负38.69亿元。
编辑陈梦愉
来源:新浪直播网
标题:佳源国际控股闪崩背后:资产与市值存巨差 激进扩张难平衡各项开支
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