融创渡“海”：125亿接手泛海控股旗下京沪地产项目

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“红顶商人”卢志强的名字在资本市场上广为人知，但很少有人能一窥“泛海体系”的全貌。然而，一旦它被拍摄，它一定是风暴的中心。例如，与孙宏斌的这笔10亿美元的交易。1月21日上午，融创中国(01918，hk)宣布与武汉中央商务区达成协议，以125.53亿元人民币收购上海远洋建筑公司。

卢志强是“全海洋系统”的掌舵人，拥有完全的金融许可证。在过去的30年里，卢志强建立了一个庞大的资本帝国，包括房地产、能源、上市公司、金融机构和海外投资。此外，56岁的孙宏斌在当地朋友圈子里包装并赢得了优质的房地产资源，即刘传志(联想的柯荣之弟)、王健林(万达吕雯)和卢志强(京沪核心资产)。

对于正处于全盛时期的孙宏斌来说，把房地产业务交给他集中管理可能是一个理想的选择。“并购之王”总是在进步。

孙宏斌带着125亿元回到北京和上海

2019年第一年，孙宏斌带着125亿元的巨额投资回到北京和上海。1月21日上午，融创中国宣布与武汉中央商务区达成协议，以125.53亿元人民币收购上海远洋建设公司100%的股权，该公司拥有北京远洋国际一号项目和上海董家渡项目100%的股权。

据了解，融创中国的间接全资子公司融创地产作为买方，与泛海控股的子公司武汉中央商务区签订了协议，转让了目标公司100%的股权。目标公司拥有三家全资子公司，即北京范海东风房地产有限公司、浙江范海建设投资有限公司和上海渝中投资管理有限公司..

值得注意的是，本次收购的总对价约为148.87亿元，其中股权对价约为111.75亿元，债务对价约为37.12亿元。

另外，武汉中央商务区及其关联方欠目标公司和北京东风的债务约为23.34亿元，抵消上述债务后的总对价和应付现金对价约为125.53亿元。

北京远洋国际项目一号地块位于北京市朝阳区东四环东侧，远洋国际一期工程北侧，毗邻朝阳公园。项目总面积约75，200平方米，总建筑面积约668，500平方米。到目前为止，该项目已经建成，刚刚开始，尚未投入销售。

2004年，远洋控股通过协议收购了朝阳区的这四块地(截止日期为8月31日)，总价格仅为2.25亿元。根据远洋控股的年报，上述四个地块对应的开发总投资为189亿元。

据媒体报道，2017年，远洋控股在该项目1号、2号和3号地块的总规划投资大幅增加至436.44亿元，是前三个地块规划投资的近6倍。目前，远洋国际周边的二手房价格约为10万元/平方米。

上海董家渡项目位于上海市黄浦区南外滩，紧邻黄浦江和豫园。项目总面积约12.02万平方米，总建筑面积约62.8万平方米。主要用于住宅和商业开发，其中大部分尚未建成。这片土地于2002年被远洋收购，曾被列为中国典型的闲置土地。2002年5月，远洋地产以零成本收购了东家渡10号、12号和14号外滩三个核心区域，总面积约12万平方米。当时，它获得的是“粗糙的土地”，而不是“干净的土地”，远洋不得不承担自己土地的拆迁工作。

根据泛海与上海黄浦区管委会此前就董家渡12号、14号项目部分地块房屋征收达成的协议，两块地块的征收费用暂定为95.77亿元。

然而，由于该项目位于黄浦江畔，周边地区出售的一手住房平均价格一般超过每平方米10万元，堪称上海绝版豪宅。其中，10号地块拆迁任务已于2015年上半年初步完成，2015年11月21日启动了上海远洋国际居住区一期工程。另外12号和14号地块的拆迁工作已经有17年没有完成了，所以推广融创的难度可想而知。

融创表示:“此次收购将有助于进一步增加融创中国在北京和上海的优质土地储备和市场份额，进一步巩固其在北京和上海等一线城市的领先地位和品牌影响力。”

值得注意的是，融创对2018年收购一线城市的土地不感兴趣。根据wind的统计，2018年融创通过公开招标、拍卖和挂牌的方式共投资361.66亿元人民币和477.24万平方米土地。

然而，这些土地大多集中在二线和三线城市。融创仅在上海宝山区和静安区收购了两块土地，总投资约32.4亿元，仅占全年土地收购金额的8.9%。融创没有在北方、广州和深圳出现，但在山东有26块地，在河南有20块，在山西有12块。

“泛海体系”优质资产的背后

余荣闯，2019年北京和上海的第一张照片，看起来很有宣言性；在大洋洲，这可能是资本流动的另一个典型案例。

武汉中央商务区对整个海洋来说是一个非常有象征意义的存在。在这个项目中，卢志强和“跨海系统”的能力得到了充分发挥。

早在2002年，湖北省就计划建设半径100公里的武汉经济圈。汉口中心区王家墩武汉中央商务区项目被列为未来武汉十大重点项目之一。

这场战斗很艰难，新世界和金代尔都试图谈判，但他们都不顾困难放弃了。据媒体报道，时任“海洋部”武汉中央商务区建设投资有限公司(以下简称“武汉中央商务区”)副总裁的许建兵曾透露，武汉市当时并未获得空某军事基地的使用权。“空军队，

然而，在如此复杂的形势下，卢志强仍然顺利进入市场并成功发展，获得了大量的利润。同时，武汉中央商务区也成为一个重要的投资平台。据天燕查称，武汉中央商务区目前全资拥有泛海建设青岛公司、北京霍星房地产公司、武汉泛海商业管理公司以及民生信托和亚太金融保险等其他金融公司的大部分股份。从2012年到2016年，武汉中央商务区的收入从12.23亿元跃升至178.67亿元。

根据远洋控股2017年年报，由于未能取得北京远洋国际公寓和上海东佳都10号地块项目的预售许可证，公司的房地产销售业绩受到很大影响。为了稳定不利影响，公司加大了对武汉中央商务区部分销售项目的偿还力度。

2018年12月27日，远洋控股发布公告，担保武汉中央商务区债务8.1亿元，担保期限为3年。公告显示，武汉中央商务区近期资产负债率为70.05%，2017年利润为29.1亿元，净资产为427.9亿元。截至2018年12月27日，远洋控股及其控股子公司对外担保实际余额为844.7亿元，占其2017年12月31日经审计净资产的420.90%。

除了背景资本，还有关系。如泰山协会的早期会员、孙宏斌，以及刘传志、马云、王、郭广昌等，都是首都圈里最优秀的老板。

孙宏斌在投资乐视的新闻发布会上告诉媒体，在决定投资乐视之前，他拜访了刘传志和卢志强两人。刘传志是孙宏斌的老领导，卢志强是孙宏斌的老战友。从目前情况来看，孙宏斌已经获得了万达吕雯100%的股权，联想柯荣置地42个地产项目的权益，以及京沪两地的核心优质资产。

这一次，融创和泛海之间的交易仍然引发了外界的许多疑问。房地产业是远洋的支柱产业，北京朝阳区和上海董家渡地块是一线城市的稀缺资源。海洋控股公司已经到了“没有武器的生存”的关键时刻了吗？

一些业内人士猜测，对于坚定致力于“去房地产”和“轻资产”运营的远洋来说，今年仅到期债务就将偿还100多亿元。即使你在北京和上海保留了高质量的地块，你也会遭受“难以实现”的痛苦。因此，如果房地产资源可以很快实现，只要价格合适，现金流可用，转移一些利润是可以接受的。

编辑林晶晶

来源：新浪直播网