苗乐如：房地产最困难的阶段已经过去 危险或将变为机遇

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中国房地产协会名誉副会长苗乐如

王帅乐居财经新闻1月15日，第五届“重建价值原点”房地产价值峰会在人民日报新媒体大厦举行。本次峰会围绕房地产长效机制、房企多元化探索、优质租赁模式等议题，共同探讨行业发展方向，为行业发展注入积极活力。

中国房地产协会名誉副会长苗乐如在峰会上分享了他对房地产发展进入新时代的认识，以及他从三个方面的感受和体会。

以下是现场录音:

满足人民对更好生活的需求是新时代的崇高目标。中国共产党第十九次全国代表大会指出，中国特色社会主义进入了一个新的时代，这是基于中国的主要矛盾已经转变为人民日益增长的改善生活的需要与发展不足和不平衡之间的矛盾。这一论断体现了我们理解、适应和运用历史规律的科学态度，确立了五个新的发展理念，确定了从高速发展到高质量发展的新阶段，明确了我们的时代任务和新时期全社会的崇高目标。这也是人民的共同愿望和共同利益。

满足人们对美好生活的需求是房地产行业的责任和根本任务。刚才，正如主持人宋宗所说，总的来说，人们的生活可以概括为衣食住行。就住房而言，我们的房地产业是一项义不容辞的任务。2016年10月，国家统计局宣布，中国城乡居民人均住房建筑面积已达到40.8平方米，其中城市为36.6平方米，农村为45.8平方米。应该说，这是中国住房制度改革和房地产发展的历史性成就，但也标志着中国居民的住房发展已经从解决是否住在房子里的问题，进入到解决住在好房子里的问题，进入到高质量发展的新时代。

所谓好房子就是满足人们对美好生活和优美生态环境需求的房子。为了完成这个时代的任务，我认为我们应该推进以下三个方面。首先，产业升级和转型是基础。首先，产品应该升级换代，应该建造精装成品房。我们不应该从事像过去一样古老的粗糙的房子。二次装修是一种浪费。集中包装的房屋和购买的瓷砖等产品是市场价格的三分之一。因此，要建造一个绿色的房子，一个百年老屋和一个健康的房子，不仅建筑本身应该建造，而且居住环境应该是好的，绿色的，生态的和环境友好的。社区服务好、智能、智能、便捷、安全、和谐、稳定。

其次，产业升级和创新可以实现建筑产业化、建筑技术现代化、管理服务数字化和住宅开发产业化。规划、设计、开发、建设、装饰、物业管理和服务应遵循bim技术、互联网、大数据、云计算和其他数据技术。为了引领整个生命周期，我们应该开发以预制建筑和3d打印建筑为代表的新建筑方法，并推广绿色和生态建筑。第三，企业必须升级改造，必须从盖房子改造到建好房子、好环境、好服务；要从卖房转变为租售并举；从住宅地产向养老、休闲、健康、旅游、商业和工业地产转型势在必行。必须从渐进式发展转向城市更新和恢复，改造现有建筑，并在建设海绵城市、智慧城市、振兴农村地区和协调城乡发展方面取得进展。

第二，市场的稳定和健康发展是必不可少的因素。要全面贯彻去年7月31日、10月31日、12月13日三中全会精神和去年底召开的中央经济工作会议部署，首先要落实城市专项政策和分类指导的调控思路。最后四个字有调整和变化，值得思考。中央政府制定方向，市政府承担主要责任。这是宋总书记刚才提到的中央经济工作会议的要求，要建立长效机制，落实稳定的地价、稳定的房价、稳定的预期。其次，完善市场供给体系和住房保障体系。例如，在深圳，去年，经济适用房、人才住房、住房和公共租赁住房占市场供应结构的60%。商品房占40%。其中，中小型商品房是主要的。去年，北京集中力量增加限价房和公租房的供应，鼓励将市中心闲置的商业设施或工厂改造成职工宿舍，以确保市场的协调运行和安全。第三，发展机构租赁，弥补租赁市场的不足，实现租赁与销售的平衡，满足各级居民的住房需求。

第三，住房制度改革和宏观调控的创新与完善是保障。1998年，停止了长达48年的实物福利分配住房制度。应该说，住房制度改革是40年改革的重要组成部分。大多数同志从1998年开始讲，说是20年，实际上反映了改革的进步。过去20年的探索也很艰难。当然，我们已经取得了历史性的成就，实现了住房的商业化，包括建筑的社会化、分配的货币化和管理的专业化。大大提高了城市居民的住房水平，促进了房地产业的大发展。然而，市场租购供给结构失衡，市场和证券运作不足，高杠杆、高负债率、系统性的金融风险存在隐患。因此，有必要进一步改革住房制度，创新和完善宏观调控。一是坚持住房政策导向，不搞投机。我们谈论政策、制度和机制，以政策为核心。事实上，该制度强调的是确保政策在一个方面得到执行，例如住房制度，但同时必须有一个税收制度和一个土地制度，这被称为一种机制。因此，我们必须坚持住房不投机的政策取向。其次，完善高端市场、中端支持、低端保障、多主体供给、多渠道保障和租购并举的住房制度。第三，要建立土地、金融、税收、金融、市场监管等长效机制。

第三，着眼新时代，到2020年全面建设小康社会，实现美好生活的愿望和目标。小康住房的标准和改善生活所需的住房水平也需要考虑。参照国际社会的情况，按照这个标准和水平，房地产业的发展前景依然看好，支撑国民经济发展的历史责任依然重大。例如，去年1月至11月，商品房销售额达到12.95万亿元，同比增长12.1%，商品房销售额达到10.99万亿元，同比增长14.8%，保持历史高位。同时需要注意的是，同期社会消费零售总额为35.26万亿元，商品房和住宅销售分别相当于商品房零售总额的37%和31%。这是从商品消费的角度出发的。去年1月至11月，房地产投资11万亿元，同比增长9.7%，住宅投资7.8万亿元，同比增长13.6%，均高于同期国内生产总值增速。全国固定资产投资增长5.9%，占同期固定资产投资的61万亿元，其中房地产投资占18.5%，住宅投资占12.8%。这些数字和情况摆在我们面前，就是说，我们应该充分看到，房地产业应该充分发挥其产业责任，支持国民经济的发展。解决群众需求也是房地产行业的重要责任。

当前，面对前所未有的外部环境变化和内部经济下行压力，房地产开发商应该努力工作，肩负起支撑国民经济发展的历史责任。工作必须立足于自身。2019年，房地产必须按照稳定地价、房价和预期的要求，促进房地产市场稳定健康发展，防止大起大落。我认为这也是去年三次政治局会议和中央工作会议稳定投资和预期的具体体现。作为一个房地产业主，我们应该看到万科率先提出在2018年居住。我想这个最困难的阶段已经过去了。为什么要这样看？最困难的，不仅指去年的正常监管，还指房地产基金和负债所触及的去杠杆化。去年7月，银行向在建企业发放的最低按揭贷款同比下降至6.9%，当然，年末为3.7%，年末最低个人债务分别为1.4%和0.9%。最困难的时期已经过去，不仅要看到上述指标有所缓解，还要看到去年12月12日国家发展和改革委员会发布的关于支持优质企业直接融资、进一步提高企业债券服务实体经济能力的通知。其中，除商品房外，还将支持租赁、公寓长期租赁和养老。

除此之外，我们还应该看到企业调整过高的负债，谨慎面对市场，有防范系统性风险的意识和准备，或者有意识和锻炼。如果你知道，你会积极回应。如果你做好准备，危险可能会变成机会。因此，我相信2019年房地产的发展将保持良好的态势。我想对你早年的成就表示敬意，并祝你事业成功，万事如意。谢谢你

来源：新浪直播网