掉队的朗诗

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施琅绿色集团董事长兼执行董事田明

乐居金融方辉来自南京

2018年，各种迹象表明，房地产市场已进入寒冬，但仍有许多房地产黑马在快速前进，而一些老牌房地产企业已经落后。

施琅格林集团(以下简称“施琅”，00106hk)下跌更频繁。根据柯睿发布的房地产企业销售额排名，2016年施琅排名第53位，2017年第64位，2018年第68位。尽管业绩有所提高，但三年内还没有达到400亿英镑的门槛。在房企争相1000亿的格局下，施琅的速度明显放缓。

性能压力

2018年12月18日，施琅宣布了其前11个月的销售业绩。数据显示，公司1月至11月的合同销售额为273.61亿元，合同面积为137.2万平方米，仍远低于董事长兼执行董事田明2018年3月设定的460亿元的合同目标。可以说，它已经被江苏新城控股、中南地产、红阳集团所遗忘。

根据施琅前几年的表现，年中、年末会有一波增长，但要在12月份实现这个目标并不容易，因为12月份并没有统计在内。另一方面，早在2004年就决定走差异化之路的施琅，可以说已经把绿色建筑变成了顶级产品，很多房地产企业花了很多钱请他们做“产品顾问”。带头的施琅没有充分发挥这一优势，相反，他的位置一直被占据着。有两个原因。首先，近年来，绿色房地产板块市场竞争加剧，金茂、阳光城等许多房地产企业打出了“绿色”的招牌；其次，施琅并没有真的在它需要的产品中加入“绿色”元素，但这只是一个宣传噱头，这也损害了施琅在绿色房地产领域的声誉，许多业主捍卫了他们在长江三角洲的权利，那里是一个沉重的仓库。

标准学会连续三年评选中国绿色住宅企业，这表明施琅虽然名列前五，但其获得绿色星级(包括二星级和三星级)认证的面积却在不断减少，其比例也从2016年的5%下降到2%。

(橙色是施琅和它的比例，数据来源:标准排名研究所，制图/蓝鲸房地产)

在频繁的信任危机下，2015年，当土地价格飙升时，施琅定下了“闪电”的基调。据了解，在2014年之前，施琅的项目是100%的股权，并在2015年初，转型的建议。年底时，施琅自己的股东权益约占70%，2016年底降至40%，2017年底降至23%，2018年维持在20%之间。

然而，也有可喜的一面。2018年，当整个行业面临融资困难时，施琅的负债率大幅下降。根据其财务报告，该公司的净负债率从2014年的397%骤降至2018年5月底的75%。在短期债务偿还方面，公司短期债务与资本之比连续三年大于1，不存在短期债务偿还压力。

转型之后，施琅很少出现在当地的拍卖网站上。近年来，贸易项目基本上与其他公司合作。在“2018年中国房地产企业增加值100强”的最新统计中，施琅没有出现。对于转型，田明表示:施琅所需的轻资产或轻服务收入年增长率已达到35%~40%以上，技术出口型利润最高，风险最低。当施琅在不持有任何股权的情况下向他人提供服务时，它赚取发展收入和技术转让费，同时，由于它不占用相应的资源，它大大降低了投资风险。

在资本和品牌资源集中于领先房地产企业的趋势下，扩张成为房地产企业的主流选择。过于关注安全的施琅也失去了一个扩大规模的好机会。虽然田明一直强调“不要按比例逞英雄”，但行业地位下降却是不争的事实。

多样化的崎岖道路

施琅的转型早在2014年就开始了。2018年初，这一战略变得更加清晰。施琅从“施琅绿色地产”正式更名为施琅绿色集团，定位为以绿色环保为核心、多业务的垂直整合型综合绿色集团。根据该计划，施琅不仅要做长期出租公寓、养老服务、绿色金融，还要做绿色建筑设计、物业服务、绿色装修、资产运营、销售服务等领域。

但是对于这样一个中小房企来说，转型之路可能并不容易？根据2018年半年度报告，上半年施琅房地产开发销售收入约为15.7亿元，占总收入20.45亿元的76.8%，项目开发管理服务收入2.4亿元，占12.1%。房地产开发和销售仍然是最重要的业务。

除了主营业务，施琅还开始聚集长期租赁公寓和老年房地产。2018年初，面对媒体，田明直言不讳地表示，长期租赁公寓的风险指数并不大。2018年，该公司的长期租赁公寓将达到5万套。未来，施琅的长期租赁公寓计划进入行业前三名。在养老方面，田明也说过:“做行业中的佼佼者”。

在长期租赁公寓方面，施琅的长期租赁公寓品牌“朗诗瑜”成立于2016年12月。根据施琅2017年的年报，施琅公寓拥有2010间手术室，年收入828.2万元，亏损4417万元。截至2018年12月，郎世玉已在北京、杭州、南京、成都、苏州、Xi、无锡、宁波、合肥、佛山、重庆等城市收购了近100个项目。，拥有近40，000间客房和约13，000间营房，按经营规模排名中国五大集中公寓运营商。

作为一个长期租赁的重资产公寓，如果能得到资金的支持，对于品牌的稳定和规模的扩大无疑是非常重要的。然而，施琅通过资产证券化重振长期租赁公寓存量资产的道路也经常受阻。12月24日，施琅长期租赁公寓“中山证券-东兴启荣-郎世玉长期租赁公寓一期资产支持专项计划”遭遇年内第二次停牌。12月25日，平安房地产“大金珠”的“平安汇通-平安地产施琅出租屋系列资产支持专项计划”获得上海证券交易所无异议函

2018年，长期租赁公寓在强光下，各种混乱同时爆发。目前，中国已有10多家出租公寓运营商相继遭遇业务问题。一些人扩大了融资，而另一些人则离开了。施琅仍处于投资的早期阶段，要在这一领域分得一杯羹并不容易。

放眼老年房地产，施琅在2011年成立了老年业务部，并在2013年推出了施琅常青藤养老基金(常青藤养老基金)，但其经营业绩很少反映在财务报告中。据其官方网站显示，截至2018年4月底，施琅长春藤养老已全面进入南京、北京、上海、苏州等城市，并完成了近30个站点的连锁布局。显然，大规模开发还有很长的路要走。

除了长期租赁公寓和老年房地产，还有金融、房地产、设计和美国业务等部门，就业绩和规模而言，它们在集团业务中所占的比例较小，因此我在此不再一一解释。

股票价格疲软

低迷的表现也直接影响了施琅在资本市场的表现。截至2019年1月9日收盘，施琅股价收于0.97港元，市值为45.81亿港元。在众多港股国内房地产公司中，施琅的表现是垫底的，它已成为地产股中不可多得的“仙股”。

根据公开信息，在过去一年中，田明不时以实际行动支持他的公司，并不断从二级市场购买施琅股票。根据乐居金融的不完全统计，在过去的六个月里，田明增持了多达50倍的自有股份。然而，即便如此，施琅的股价大部分时间都低于1港元。

(过去6个月，田明一再增持施琅股票)

此外，总部设在南京的施琅并不为所有人所知，除了经常出现在公众眼中的田明。11月23日，施琅宣布执行董事兼总裁向炯辞职，重点关注公司控股股东施琅集团总裁一职。王乐妍被任命为公司的执行董事和联合总裁。

施琅老兵项炯早在2003年就加入了施琅，并担任过许多职务。然而，他从项目营销开始，他的第一线情结没有改变。据了解，在南靖西南施琅西华府工程施工期间，向炯曾在现场工作并亲自指挥。新任命的王乐妍为施琅格林集团上海房地产公司总经理，曾在景瑞房地产(集团)有限公司、中国海外发展有限公司等工作。，并担任区域总经理和项目经理。施琅不再是传统的开发商，而是整合房地产资源的高端服务提供商。除了负责人、战略、战术和资本，这个过程应该由合适的经理管理。

在众多房地产企业聚集的华东地区，2018年以来的行业强势和持续强势趋势也清晰可见。当大型房地产开发商试图“生存”时，作为一个中小型房地产企业，落后的施琅无疑很难再次赶超。

来源：新浪直播网