深圳写字楼退租背后：经济产业转型升级

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“过去，许多资产运营商和租户在租赁方面更激进。只要写字楼物业被释放，它往往是由“第二房东”赢得的，这导致了写字楼市场的活跃交易。而且，他们在完成升级改造后，基本上提高了租金，这使得租金也呈现出虚高的趋势。”近日，中原地产代理(深圳)有限公司办公室主任范金佳向《经济观察报》表示，上述情况正在发生变化。目前，深圳整个写字楼市场的形势并不乐观。自2018年5月以来，“一些p2p企业如雷贯耳，一些债券违约，深圳写字楼数量增加。”

范金佳观察到，作为金融企业聚集的核心办公区，由于办公和商业设施相对成熟，深圳福田中心区的空配售率一直保持在8%左右，但自2018年下半年以来，该区域的空配售率突然大幅上升。

因此，在过去，深圳的甲级写字楼市场(大型租赁公司在这里蓬勃发展)开始出现退租的迹象。“特别是2018年10月以后，资产运营者和租赁‘二房东’，由于租赁面积大，租回的影响更大。”范金甲说道。

大规模退租

位于福田中心区的平安金融中心曾创下深圳最高建筑的新纪录，其天际线约为600米。最近，该办公楼的新地标一次租出了10层，总面积达3万平方米，这也是深圳今年最典型的办公楼出租案例。

事实上，平安金融中心并不是唯一一个遭受租金退出的金融中心。自2018年第四季度以来，许多金融公司和特许“二房东”纷纷大面积退租，深圳写字楼市场退租的迹象正在显现。

12月27日，第一太平戴维斯发布了2018年深圳房地产市场回顾和2019年深圳房地产市场展望报告，并披露了上述信息。

“平安金融中心的10层楼之前是由租赁公司作为第二房东赢得的。这些租赁公司通常是一些资产管理公司，需要依靠入住率来维持运营。但由于受整体经济形势的影响，10层楼的入住率有所下降，导致大型租赁公司资金链紧张，只能选择出租。”第一太平戴维斯的相关负责人告诉京官地产。

根据负责人提供的数据，平安金融中心的外部租金约为400-450元/平方米/月，上述租赁公司的租金成本达到350元/平方米/月。目前，平安金融中心的入住率仍保持在90%以上，但在取消租赁之前，上述10层租赁建筑的入住率已降至50%以下。

“只有入住率达到70%以上，一般包机公司或联合办公运营商才能盈利。”负责人说。租金退出加剧，加上新增供应的进入，促使深圳甲级写字楼市场在第四季度出现供过于求的趋势。

然而，从空入住率指数来看，深圳甲级写字楼的空平均入住率同比下降2.5%至10.3%。这主要是基于今年深圳甲级写字楼市场的强劲租赁需求。

根据上述报告，金融、高科技、生物医学、传媒及电讯业和专业服务行业是深圳写字楼的主要租户。截至2018年底，深圳甲级写字楼市场净吸纳量为52.97万平方米，同比增长8%。同期，深圳7栋新办公楼总建筑面积达到62万平方米。

这些新供应使深圳甲级写字楼的总存量达到约845万平方米。根据第一太平戴维斯的预测，2019年深圳将有7栋甲级写字楼，新增供应约57.77万平方米。届时，租户将有更多的选择，有效地将议价价格提高0/房，这将导致2019年租金下降。未来五年，由于市场上新项目的集中，深圳甲级写字楼市场的空入住率也将提高。

值得注意的是，自2017年以来，联合办公已成为深圳写字楼领域的一匹“黑马”。今年以来，为满足科技创新行业中小企业日益增长的租赁需求，联合办公继续呈现强劲的扩张趋势，以扩大其在深圳办公市场的份额。

在第一太平戴维斯提供的2018年主要租赁交易精选清单中，联合办公运营商正成为重要的租户之一。例如，我们总共租赁了tcl大厦、华润置地大厦t 2、中国建筑钢结构大厦和深野商城约22，500平方米；东海国际娱乐城和京基100娱乐城的租赁面积分别为4000平方米和3000平方米。

上述相关负责人对经济观察网表示，随着联合办公行业洗牌的加剧，联合办公运营商在扩张时将会越来越谨慎，因此他们对深圳写字楼存量的消化和影响力将不会像过去两年那么强。

“以上海为例，过去两三年来，联合办公运营商一直在积极扩张，但下半年整个联合办公行业的扩张速度有所放缓。这种情况可能会蔓延至深圳甚至粤港澳大湾区的写字楼市场。”第一太平戴维斯(Savills)董事、华南地区市场研究部门负责人谢景宇表示，他对联合办公运营商吸收办公股票持保守观点。

出租甲级办公楼越来越明显

戴德梁行发布的2018年第四季度深圳写字楼市场报告指出，市场需求下降，对租金扩张和新租金的需求更加谨慎，部分特许经营和金融行业出现大面积退租。

典型案例属于深圳最高的建筑平安金融中心。2018年6月，一次租出10层，总面积3万平方米。平安地产在回复《经济观察报》时表示，上述10层的租户原本想将总部和主营业务搬到深圳，但由于自身发展原因未能如愿，导致拖欠租金和违约，平安地产积极将其退休。

据平安地产表示，市场对这10层楼反应积极，并有兴趣主动与客户洽谈。平安地产正在沟通和选择。此外，由于业务发展的需要，楼内原有客户很大一部分已经租出去，实际投入市场的面积还不到一半。与平安金融中心118层的容积率相比，这部分投资面积没有影响。

陈旭(化名)负责深圳一家投资公司办公楼的租赁、销售和运营。他向《经济观察报》透露，平安金融中心10层楼的背后，有一个“二房东”在租房，租房时没有长远规划。由于资金链中的问题，我试图中途将控制权移交给其他运营商。“他们一直在寻找我们的公司，但我们对这次房产评估非常谨慎。经过反复考虑，我们没有接手。”

陈旭说，平安金融中心的运行条件在硬件和软件方面都比较优越。但是，除了平安占用的楼层外，整个项目对外租赁的供应量相对较大。这种租金在300元/平方米以上的写字楼，一旦供应量大了，就更难租到了。

陈旭投资公司的主要业务包括房地产开发、资产导向投资、资产运营和资产并购重组。在写字楼领域，他们在广州和深圳租赁和经营的物业总面积达15万平方米，属于传统的租赁运营商。“我公司租用的物业面积比较大，每次约15000平方米，6-8层。”他说。

陈旭认为，在选择租赁对象时，租赁经营者必须考虑的第一点是地段。办公楼本身的地域特征是明显的，选址必须限制在大商业区，否则租户范围就太窄了。例如，当选择一个科学园区时，进驻的租户大多是科技公司；选择cbd，更多的租户是金融企业。

此外，办公楼的评估也是一个重要的部分。一般来说，办公楼的硬件不应该有太多的瑕疵，以免增加过度装修的成本；物业管理软件的水平也必须很强，这样租金才能比周边地区高10%-20%左右。

陈旭的公司很少选择租户更分散的目标。一旦一栋办公楼里有太多的个人客户，租赁制度就不容易控制。“一般来说，我们会选择与开发商或大业主合作，而外部租赁的客户群结构将与他们交错，否则将成为一种竞争关系。”

利润微薄的租户

在广州和深圳的写字楼市场，有不少像陈旭公司这样的大租户。

“过去，如果办公楼位于非核心区域，很难自行租用。这种大规模的租户自己出租和经营，开发商是受欢迎的。”戴德梁行华南与华西研究部高级主管张表示，例如，以前深圳后海总部基地处于培育期时，一些赢得总部基地但不擅长运营的开发商会选择将总部基地一次性出租给包租方。

然而，自2018年下半年以来，这种写字楼“二房东”业务逐渐繁荣起来，一些企业也逐渐退出。

“我们公司在2018年下半年也做了一些调整，比如短期内调整租赁条件，降低租金水平，尽最大努力提高入住率。”陈旭对《经济观察报》表示，除了装修、运营和其他投入方面的投资外，这家大型租赁公司的利润非常微薄。

事实上，类似于过去两年蓬勃发展的联合办公行业，这种大包装办公租户的业务是削减空的房间，翻新，然后包装和其他服务，以赚取差价。

两三年前租赁的办公楼租金相对较低。然而，2017年和2018年的购房成本偏高，比市场价格低10%左右。陈旭说，这是批发价和零售价之间的差别。例如，一栋办公楼的租金是220-230元/平方米，但给租赁公司的价格大约是180元/平方米。

在租赁成本逐渐上升的同时，过去这种办公楼租赁模式的改造成本并不大。不过，陈旭表示，从2018年开始，租户将对写字楼物业更加挑剔，他们公司的装修投资与联合办公工作之间的差距也在缩小。目前，他们公司租赁的办公楼改造成本达到每平方米1000元，运营成本(包括人工成本、外部渠道成本和日常维护费用)约占总投资的5%-8%，其中促销成本是最重要的部分，渠道代理费至少是一个月的租金。

租赁物业与联合办公的区别在于联合办公的切割面积小，经常被切割成工位，租金按工位计算；收缩切割面积将更大，最小面积约为100平方米，最大面积约为600-700平方米。外部租金通常按面积计算，价格根据市场波动程度进行调整。

范金佳观察到，一般租赁物业的外部租金将比原办公楼的直接租金高出10%-20%。不过，陈旭指出，如果写字楼市场不好，运营商将降低预期值，以提高入住率。

"翻修费用和运营费用分摊后，大约需要4-5年才能收回."陈旭和他的团队为实际运营期间的回报率制定了一套计算标准，该标准是根据经验、入住率和租赁物业开始时的总成本计算的。他说，包机业务的回报率与联合办公的回报率相似，在头五年可以达到10%-15%。“不过，我们的入住率实际上比联合办公要高，平均80%-90%不成问题。”根据陈旭的经验，通常只有入住率达到70%以上才有可能盈利。

租金差额是租赁业务利润的一部分，另一部分来自业主给予的免租期。免租期根据目标量的大小而定。如果量足够大，免租期可达半年，较小的免租期为3-4个月。一旦能尽快租到，较长的免租期也是一个重要的利润来源。

判断租船业务是否成功的另一个标志是业务之后现金流的逆转周期。陈旭表示，以租赁时与开发商协商的免租期和各种经营条件为准，这类租赁的现金流通常需要8-10个月才能恢复。

“二房东”退场

“写字楼租赁基本上已经过了牟取暴利的时代，已经成为一项长期的缓慢运营的业务。”陈旭判断。

与联合办公初期资金更多依赖估值和投融资机构的事实不同，按照正常逻辑，一旦特许公司想从金融机构筹集资金，年化利率至少会达到10%。然而，写字楼租赁本身的回报率只有15%左右。如果市场发生变化，入住率会下降，租金会降低，因此金融机构往往不愿意提供贷款。"租船公司的大部分资金来自他们自己的资金."范金甲说道。这也意味着在这个行业中适者生存。当经济周期下降时，一些财力薄弱的“二房东”只能退出。

在陈旭看来，只有财力雄厚或资金闲置的企业才能做这件事。“到2018年，此类包机业务的进入门槛将会更高，这不仅需要财务实力，还需要运营能力。几年前你几乎可以带着钱进来，但现在大规模特许经营的时代已经结束了。”

在过去一年的交易中，陈旭和他的团队发现写字楼的租赁需求依然存在。虽然金融企业的需求有所下降，但贸易、电子商务和创新企业等其他行业的需求已经得到满足。

科技企业已成为支撑深圳写字楼新需求的主力军——这也是戴德梁行2018年第四季度报告的结论。具体表现为，在科技企业强劲需求的支撑下，深圳南山科技园和后海地区的新项目得到了快速消化，南山区写字楼平均租金环比上涨6%，达到241.03元/月/平方米。

然而，根据戴德梁行提供的数据，2018年深圳甲级写字楼的新增供应量将达到70万平方米，总存量将达到498.8万平方米。这种高供应量的趋势将在2019年继续，全年将有超过190万平方米的新供应量进入市场。

“甲级写字楼存量大幅增加，市场短期内可能无法消化。因此，2019年可能会出现租金下降和空购房率上升的趋势。”范金甲说道。

写字楼的大租户正面临新一轮的洗牌。“我们将坚持下去。”陈旭说，写字楼市场也是一个生态圈，有各种类型的租户。一旦市场下跌，空的购买率就会上升，只要你愿意降低预期价值或直接降低租金，你就会一直吸引房客。

大宗交易仍然活跃

“现在深圳的写字楼租赁市场正处于低迷时期。如果是以投资为导向的大宗交易，购买的目的是长期经营和租赁，那么购买者会发现在核算过程中回报数据不是很好，这会影响他们进入市场的意愿；不过，如果是自用型买家，由于市场正处于调整期，今年的整体价格估计会有所松动，这可能是他们入市的好时机。”1月7日，在高力国际2018年《深圳房地产市场回顾与展望报告》发布会上，我们讨论了近期深圳写字楼出租率下降对投资市场的影响。高力国际深圳办公楼服务部主任周智慧说。

从2018年第四季度开始，深圳部分租赁和金融业大规模退出租赁的迹象正在加剧。高力国际(Colliers International)华南区资本市场与投资服务部高级副总监林楚洲发现，去年上半年，许多写字楼卖家对价格抱有很高的期望。然而，今年下半年，这一预期发生了很大变化，价格开始松动。

尽管如此，写字楼仍是深圳房地产投资市场中最活跃的板块。据高力国际统计，截至2018年11月，深圳共记录了9笔写字楼投资大宗交易，交易总额为79.16亿元，其中半数以上集中在深圳核心区域。

“从我们记录的一些交易记录中，我们可以发现，2018年深圳写字楼的大部分买家主要是自用，有些是政府行为。”林楚舟告诉《经济观察报》。去年，深圳市龙华区政府在深圳北站附近的写字楼惠德大厦二期购买了约6.54万平方米的房产，在红山购买了3万平方米的房产，总成交额为54亿元，占深圳写字楼年成交额的68%。“当政府购买办公楼时，它通常是一个孵化器。例如，上述两栋办公楼正在吸引有一定租金补贴的中小企业投资。”

主要供个人使用，这也意味着投资者不能非常清楚地计算投资回报。据林滁州介绍，按照传统基金投资写字楼的要求，核心区物业的净回报率一般应达到3.5%以上。然而，深圳的房价普遍偏高。如果单独衡量投资回报，深圳很难找到实现投资回报的目标。

与2017年相比，上述写字楼的交易量仍在萎缩，主要原因是资本流动性收缩，导致2018年下半年写字楼投资市场活动放缓。

在市场资金极度紧张、资本成本飙升的背景下，深圳整体投资市场的成交量和总成交量都没有实现增长。截至2018年11月，深圳已记录了16笔大宗交易，总交易额约为200亿元人民币。

“由于市场资金短缺，许多去年进展甚微的交易无法在下半年完成。此外，低收益率差令投资者不愿进入深圳市场。”林指出楚州。

2018年全年，林楚洲的团队接待了许多希望投资深圳长期租赁公寓的机构。这些投资者积极寻找合适的目标，但他们一开始就找不到任何资产。

“潜力巨大，但机会有限”——这是高力国际对长期租赁公寓投资市场的总结。林楚舟告诉经济观察网，长期租赁公寓没有真正的盈利投资。投资运营商主要从事大规模。对于一些想购买房产进行装修的投资者来说，普通的长期租赁公寓很难结算，后期将它们改造成高端的长期租赁公寓是首选。

值得一提的是，深圳零售地产在2018年首次出售，该地产已经三年没有交易了。亚洲最大的房地产投资信托基金领导了此次展览，并斥资约74亿港元(即人民币65亿元)收购了深圳益景中心城。

据公开信息，益精中心城位于深圳福田中心区，与深圳会展中心地铁站无缝连接。占地面积约4.3万平方米，总建筑面积约14万平方米，商业面积近12万平方米。最初由易经集团开发，投资约7亿元人民币，2007年正式开业。

“展会的资产布局是10%在中国，90%在香港，但未来展会可能会增加其国内资产的比重。具体目标是中国30%，香港70%。”高力国际华南区董事总经理冯表示。

林楚舟表示，凌展本身就有很强的购物中心运营能力。收购中心城市项目后，可以进行一些运营改进。几年后，如果运作良好，他们可以以更高的价格出售以获得更高的回报。

据了解，深圳一景中心城的租金回报率可达4%以上，而目前香港一般购物中心交易的回报率只有2%左右。根据高力国际的计算，零售物业是回报率最高的物业类型之一，平均回报率为5%。

“我们在市场接触中观察到，整个深圳中心城的销售并不是个案，将来还会有更多的购物中心出售。”林滁州表示，他们发现一些投资机构开始对深圳大型零售物业的投资机会表现出浓厚兴趣。去年，深圳有两笔大型零售地产交易，今年，一些买家陆续到其他购物中心考察。

投资者的青睐主要基于两个原因。首先，深圳的购物环境和消费习惯从传统的简单购物转变为体验式消费，在面对香港的竞争中有了很大的改善；其次，深圳的零售物业供应正在增加。据估计，2019年新增零售物业将超过140万平方米，其中约60%集中在新兴地区。

“零售业的改革给深圳购物中心带来了新的投资机会。未来，战略定位和运营能力将成为投资零售地产的核心能力，社区业务将受到更多关注。”林对楚舟说道。

来源：新浪直播网