深圳高房价溢出效应放缓 “世界工厂”东莞楼市频现分期首付

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“首付是100，000英镑，中介开车去看房子，这意味着有一点选择性，仍在考虑中。”近日，在深圳工作的萧也在一位中介的陪同下，去了塘厦、东莞等林深地区看了几个房间。他承认因为首付低，他才考虑买房，现在按照正常的首付根本买不起房子。

近年来，在深圳需求持续泛滥的推动下，林深楼市成为众多深圳客户关注的焦点。事实上，在2015年至2016年深圳-东莞房地产市场蓬勃发展的时期，它非常抢眼，甚至被媒体和业内研究人员用作研究“双城居住可行性”的模型。

然而，在深圳楼市低迷的背景下，林深楼市受到很大影响，被誉为“世界工厂”的东莞就是其中之一。近日，国家商报记者作为购房者走访了东莞塘厦、黄江等林深地区，发现东莞楼市进入深度盘整阶段，近年来“首付低”、“首付贷款”现象频频出现。

“低首付”和“分期首付”很常见

2017年，全国房地产市场升级，东莞也不例外。

从2017年4月11日起，外国户籍在东莞购买第一套房需要一年时间，过户需要两年时间；如果你有全日制本科以上学历或者非本地户籍的初级职称，如果你能在头两年按月缴纳半年以上的社保，你就可以购买第一套房。

然而，近日，国家商报记者以买家身份走访了东莞市塘厦、黄江等林深区，发现该区很多楼盘都可以让先买房后交社保的客户购买。当他们有资格买房时，他们会排队进行网上签约并申请银行按揭贷款。

许多中介机构表示，上述购房方式基本上可以在东莞林深区采用，但在东莞腹地，房地产客户大多是东莞本地人，因此他们必须具备购房资格才能购房。

一些房地产销售人员强调，购买限制政策应严格遵守，社会保障必须支付，网上签约只能做后，有资格购买的房子。“但现在买房可以说是用今年的钱买明年的房子，这还是很划算的。”

除了购房资格外，特别值得一提的是，“分期付款首付”和“首付贷款”在东莞房地产中频频出现。

以塘厦某住宅楼为例，采用30%的正常首付和分期首付。不同的支付方式有不同的优惠优势。

根据房地产销售人员的说法，如果正常首付款是30%，你可以在合同签订后7天内享受18%的折扣；如果首付款是分期付款，5%将在合同签订后7天内支付，5%将在一个月内支付，剩余的20%将在六个月内支付，因此您可以享受99%的折扣和零利息。

这名销售人员解释说，分期支付首付是解决客户首付压力的一个办法，也有利于企业提取资金。“此外，深圳的客户还需要时间缴纳社保，才有资格进行网上签约。因此，在过去的六个月里，没有必要提供住房，只需要支付社会保障和支付首付款。”

这种情况并不存在，唐厦公寓推出了“首付贷款”。部分首付款，其余首付款可根据个人条件向开发商申请第三方贷款，可以是信用贷款或房地产抵押贷款。房地产销售人员表示，贷款金额也是由个人情况决定的，这种贷款方式不影响银行按揭，也没有信用信息。值得一提的是，此类贷款需要向贷款公司一次性支付3分手续费。

那么，分期支付首付款有风险吗？

戴德梁行华南与华西研究部高级主管张告诉《国家商报》记者，事实上，在市场低迷时期，分期付款是开发商吸引客户的一种手段。严格来说，他们都在玩边缘球，这对买家和房地产企业来说都是有风险的。

例如，如果首付分成六个月，买家能在六个月内支付足够的首付吗？如果当时信用信息失效或者开发商在六个月内发生事故怎么办？毕竟，不在线签约买房是不成功的。对于房地产企业来说，一旦客户信用失败，就意味着该房产还没有真正交易成功。

深圳买家占41.5%

在实际走访期间，记者发现，由于深圳楼市低迷，林深市场受到很大影响。

《国家商报》记者在一个高速公路交叉口看到几个中介正在分发房地产宣传材料。业内人士表示:“这主要是一些小型中介公司在市场下跌时吸引客户的一种方式。”此外，记者在几个房地产营销中心看到，只有五六组客户来看房子最多，他们没有看到现场签署。

根据乐友佳研究中心的数据，2018年东莞最大比例的购房者仍然只是需要买房，占74%，比2017年增加了约7个百分点；改进需求下降，仅占18%。同时，2018年东莞本地买家仍是主力，占比55.5%，低于2017年。深圳买家占41.5%，比2017年增长4.7个百分点，东莞和深圳的差距进一步缩小。

供应量连续三个月超过55万平方米

2018年，东莞房地产市场的整体表现并不十分抢眼。受严格的新房社会保障调查、备案价格限制、二手房三倍价格等一系列政策的影响，房地产市场相对平稳。

根据乐友佳研究中心的数据，东莞一手住宅的供销连续三年下降。2018年，东莞整体供应量不高，年供应面积仅为499万平方米，比2017年下降27.6%。2018年1月至9月(6月除外)，月供应量基本保持在50万平方米以下，10月份开发商去库存供应开始增加，连续三个月超过55万平方米。

2018年，东莞的销售面积为521万平方米，比2017年下降了7.6%。年末，随着供应面积的增加，销售面积也在不断增加，尤其是2018年12月，总销售面积达到83.99万平方米，远远领先于月度销售。

截至2018年12月31日，东莞的住房存量面积约为490万平方米，库存下降。按近6个月的消化率计算，东莞库存区域消化周期为10.09个月，总体库存压力不太大。

据乐友佳研究中心分析，2018年东莞限购售房政策保持不变，加上严格的社会保障调查和严格的新房备案价格控制，2018年东莞一手住宅交易量再次降温，网上签约45，341套，较2017年下降10.3%。

尽管成交量有所下降，但东莞的房价一直在稳步上涨，东莞的房价在过去的五年里上涨了89.8%。然而，2018年与2017年相比增长了5.1%，增速放缓。

《全国商报》记者注意到，近两年来，东南部的东莞林深地区受到低供高房价的影响，无论是成交量还是成交价格都不高。2018年，沿海地区赢得了房价第一名，排名第二。

东莞的房企热衷于征地

与此同时，虽然东莞的房地产市场是平的，但这并不影响开发商收购东莞土地的热情。

据乐友佳统计，2018年东莞共有35处商住用地，其中26处成交，3处拍卖，5处终止，1处暂停；营业额为245亿元，比上个月增长36.6%；销售面积约240万平方米，比上个月增长30.4%，平均楼面价格为10227元/平方米，比上个月增长4.76%。如果不包括每块交易用地所需的面积，实用面积的实际地价会增加约16%。

然而，政府应该更加理性地控制开发商。2018年，在东莞出售的26个商业和住宅区中，有40%需要建设。

对征地企业而言，2018年东莞本地拍卖市场仍是外国品牌的盛宴。其中，华润、金地和万科各拿了3块地并列第一；此外，2018年，深圳人才安珠、安徽交通控股等7家企业首次进入东莞，只有东莞本地房地产企业天林地产(Tianlin Real Estate)取得了一块土地。

合肥研究院高级分析师李兴旺告诉《国家商报》，2017-2018年是房地产市场集中监管的一年，需求受到抑制，从2015-2016年大幅下降。目前，东莞房地产市场从回归到2015年的合理供求状况延续了2018年的严格调控，总体上基本稳定，去库存压力相对适中。

在张看来，楼市与深市楼市密切相关。短期内，深市处于低迷状态，林深地区的市场波动更加明显。在稳定世界、促进市场长期健康发展的方向下，2019年深圳房价的总体目标仍然是保持稳定。预计本地市场小幅下行的可能性较高，在供给和价格的刺激下，交易量有望增加。然而，从长远来看，我们对深圳是乐观的。此外，从长远来看，我们对林深地区持乐观态度。

编辑林晶晶

来源：新浪直播网