2019区域系列（二） | 长三角：沪苏杭等市去化率骤降，上海低至37%

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作为国内经济发展水平处于前列的长三角地区，核心城市的房地产市场变化备受关注。经过两年的快速发展，价格已升至历史高位，居民购买力明显受限，需求不可持续，市场面临下行调整。为了对长三角地区的房地产市场有更清晰的认识，我将从政策、量价、土地三个方面对2018年的市场进行分析，并展望2019年长三角地区的房地产格局。

一是监管政策严格，一、二线缺失，三、四线“四限”继续扩大

2018年，长三角城市调控政策仍在严格执行，“四限”继续扩大。调控的重点是微调、检查缺陷和弥补漏洞。例如，上海、杭州和南京已经暂停向企业、机构和其他机构出售商品房。第三，四线城市与一线和二线城市是一致的。例如，热点城市徐州，将销售限制从两年提高到三年，然后开始“限价”。与其他地区相比，长三角地区的监管政策最为严格，执法力度最强。

其次，成交量和价格一起上涨。下半年，市场明显“转向”，上海的去化学率降至37%

根据审评委的数据，长三角地区24个城市的商品房交易面积达到1.2664亿平方米，同比增长7%。从月度变化来看，2018年先升后降，下半年市场逐渐变冷，项目淘汰率明显下降。其中，上海的表现最为突出，年初去污率在60%以上，下半年逐月下降，直至12月去污率降至37%。

2018年长江三角洲地区典型城市月平均去除率变化

资料来源:cric2016

在热点的一二线城市中，除上海和合肥外，杭州、苏州、南京和宁波等二线城市的营业额均有所下降，其中杭州是最突出的城市，同比下降16%。值得注意的是，由于在合肥备案的延迟，营业额翻了一番，增长了112%。然而，事实上，在2018年，住宅交易包括更多在2017年出售的未登记房屋，实际交易与2017年基本相同；第三，四线城市的营业额下降越来越多，但只有徐州、无锡、温州、淮安、江阴、昆山、太仓等城市的营业额出现增长，其中徐州以1257万平方米的营业额排名第一，同比增长80%。此外，无锡和昆山市场也保持了一定程度的热度，营业额同比增长50%以上。相比之下，盐城、宜兴、常熟等城市的营业额大幅下降，环比降幅超过20%。

从平均成交价格来看，价格最高的城市仍然是上海，达到53443元/平方米。二线城市杭州、南京和苏州的平均交易价格均超过2万元/平方米，宁波也达到1.9637万元/平方米，接近2万元大关；四线城市中平均价格最高的是昆山、常熟、温州、无锡等。，平均成交价格超过15000元/平方米。在价格上涨方面，80%的城市平均交易价格上涨，建德、常熟、台州、无锡、常州、镇江等城市平均交易价格上涨25%以上；只有徐州、温州、太仓和盐城出现了房价下跌，尤其是盐城，平均交易价格下跌了14%。

2018年长江三角洲地区主要城市商品房供需及其变化(万平方米，万元/平方米)

资料来源:cric2016

第三，土地市场在年中遇到了一个分水岭，上海储备价格成为常态

2018年，长三角地区26个城市住宅用地成交量超过1万亿元，交易建筑面积达到2.0477亿平方米，同比小幅下降7%；总保险费率为18%，明显低于2017年的78.9%。

自7月份以来，长三角土地市场明显降温，土地拍卖现象不断发生，地价像悬崖一样下跌。上海一线尤为突出，底价交易已成为常态。二、三线城市的土地市场也在年中遭遇分水岭，尤其是在浙江省会城市的重灾区。此外，嘉兴、太仓、常熟等城市尤其受到政府推地热情的压抑，土地供应完成不到60%，这也加剧了土地市场的冷淡。

2018年，长三角地区各能级城市住宅用地交易的建设、变化及地价(万平方米)

资料来源:cric2016

四.2019年展望:一、二线政策稳定，三、四线部分放松，交易量持平或略有增加

业内一致预测，2019年将是房地产“小的一年”，但长三角地区一直供应充足，经济发展水平高，购买力强。预计一、二线政策将保持稳定，三线、四线将放松。然而，2019年的商品房交易仍难以显示出光明的业绩。

二线城市的表现略有不同，整体成交量将延续目前的下行调整格局。杭州的政策可能会稍有放松，比如对购房限制和人才引进进行微调。预计下半年市场将逐步稳定；由于近两年南京土地储备急剧减少，在供应不畅的情况下，市场成交量有望下降；然而，合肥市场在2018年出现了重大调整。在不久的将来，实际的交易情况会显著下降。考虑到其经济基本面并不支持，实际交易量全年将保持低位；最近，苏州市场取消高价市场的行动尤为迟缓。此外，政策仍然相对严格，高价市场的价格可能会降低。然而，成交量受到低价市场供应减少和高价项目取消缓慢的影响。预计2019年营业额将继续下降。

第三，四层城市被分割，整体成交量将下降。由于三个四线城市面临巨大的下行压力，预计2019年将会放松。然而，由于大多数城市的需求已经透支，购买力几乎枯竭，营业额可能会急剧下降。当然，一些受益于交通和规划的城市，如徐州和南通，以及内生需求相对较强的无锡和常州，仍将交易热度保持在较高水平，政策压力依然很大。

来源：新浪直播网