宋延庆：对时下和未来房市的几个颠覆性认识

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互联网上的大多数东西都是零散的信息，所有真正有价值和系统的东西都是离线辩论、策划和研究的。以下关于当前和未来住房市场的理解最近与几家房地产企业的领导进行了辩论，它们也是最新的理解。当然，观点只是一种交流方式，而不是说服任何人的手段——能够启发每个人的是价值。

1.市场尚未见顶，增量市场高点可能达到18万亿元，甚至20万亿元

根据国家统计局发布的数据，2018年，全国商品房销售额达到149973亿元。这些数据击中了一些人的脸，他们预测2018年市场将持平或略有下降，住房市场将达到12万亿元和13万亿元的峰值。经过深入思考，相信2018年的15万亿元还没有见顶，未来将达到20万亿元。这一判断基于以下理解:

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住宅销售额达到12.64万亿元，同比增长14.7%，占比两个百分点。随着商业和办公地产销售持续低迷(2018年，“商业”仅增长0.7%，而“办公”下降2.6%)，未来住宅销售比重将进一步上升，仅住宅销售就可能达到15-17万亿元。

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2018年，商务办公总销售额为1.96万亿元，同比增长0.38%。预计未来几年规模将保持在2万亿元左右，住宅和商业写字楼的总量为17-19万亿元。

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其他，包括工业、物流等。，最近才开始，未来的市场容量也在万亿规模。

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在《产品的未来趋势》一文中，有人说在一些细分市场中仍有许多“无人地带”。例如，一、二线城市的销售公寓(万科大都市的产品)的市场容量应该在一万亿元以上；在第一波改善的需求得到满足后，未来将会有一波对郊区第二套住房的需求(冯春绿城李涛的那种产品)，市场容量应该超过一万亿元；还有数千亿种其他个性化的文化旅游产品，它们被细分得更多，却不那么受欢迎。

综上所述，市场总容量为18-20万亿元。

在急于卖出的专家眼里，市场充满风险，总是喊“现金为王”，但在我眼里，我总是认为市场大，机会多，所以我经常呼吁杠杆(详见“高周转率十大误区”)——关键问题是你自己的企业能吃多少！

2.不要害怕“人口净流出”

许多人认为人口净流出的城市不能进入。这种理解太肤浅了。我们应该知道，人口只是决定住房市场长期趋势的因素之一，而项目在征地后的开发和销售周期很短(通常只有两三年)。此外，一个特别引人注目的事实是，北京和上海都出现了负增长或净流出。北京和上海可以被拒绝入境吗？

3.政策市场下的“库存和净化时间”毫无意义

几年前，当四线城市的库存很高时，一些机构经常发布库存数据，并警告库存高的城市不能进入。当时，连恒大和碧桂园都去了一、二线回城。

我可以自豪地说，2016年，我预测“四线城市有一个大市场”，搜索结果显示，我是业内唯一一个预测准确的人。如果你不相信我，你可以从2016年到2017年初阅读我的微博。当时，每个人都看好第一和第二条线，几乎没有人看好第三和第四条线。我是怎么看的？一是对当时四线城市的几家龙头住宅企业进行了战略规划，并对部分地级市和县镇进行了详细调研；第二，我坚信我们祖先说过的两句话:花不会变红，但风和水会转。当时，一、二线城市的监管力度过大——你不需要看图表数据，根据常识，你会知道资金肯定会从一、二线城市流向三、四线城市，而四线城市的大部分房价在四、五年内都没有上涨。更重要的是，三线和四线下有超过10亿人。从经济和民生的角度来看，我们也知道国家永远不会忽视三线、四线。因此，我判断“只要没有限购，四五年内房价不会上涨太多，可能会有一波上涨！”事实证明，在去库存化和脱产改革政策的推动下，许多四线城市经历了一轮跳跃。与之相对应的是，船难掉头的恒大和碧桂园反而受益；重点布置忠良、象升等三线、四线。，性能增长率也很快。

到目前为止，有专家说高库存的城市不能进入。这种理解简直太肤浅了。你知道，中国的房地产市场是一个政策城市。在高库存城市，一旦限购政策放松，可能就没有足够的房子出售。相反，如果限购政策过重，库存低的城市可能会在一夜之间过冬。简而言之，所谓的库存和去化学循环都是有时间限制的数据，这在未来的政策市场下意义不大。此外，在政策市场下，高库存城市倾向于放松(购买限制)，低库存城市倾向于增持，监管周期通常为两年左右。这意味着，如果我们看看库存和去化学循环，我们可能会错过波段类型的机会。

此外，最重要的一点是，住房市场已经进入了产品竞争时代。如果产品不好，即使是低库存的城市也会出售；相反，如果产品是好的，你还害怕竞争吗？如果你害怕竞争，你只能说你的产品不够好。

事实上，与其看库存和去化学时间，还不如看工棚改造的规模和CDB的数据。不幸的是，一些数据服务提供商并不知道这一点。

然后透露一条在互联网上永远无法获得的信息。展望未来几年一个城市的住房市场，我们在兰德有一个秘密。这里透露，我们必须看看当地的州长:如果州长只想稳步攀升，城市住房市场几乎总是谈论它；如果行政长官正在努力摧毁他的家庭，那么在他上任后的几年里，住房市场通常会非常活跃。五年前意识到这一点后，我们建立了一个有趣的“追踪文件”。事实证明它几乎是100%准确的。至于为什么我能意识到这一点，可能主要是因为我在体制内，对政治和经济研究很敏感。

4.“地带”已不复存在，“带”已经到来

在战略布局上，90%以上的房企有两个相似之处:业务系统是“一主两翼”，市场布局是几个区域或“3+x”，即长沙、珠海、北京和中西部地区，实际上相当于东、西、北、南。你还需要把它们分开吗？另一方面，恒大、碧桂园、融创、绿地等。不是“3+x ”,而是小区域的区域性公司或业务部门。难道不值得深入思考吗？

在布局图上，大圆圈和小圆圈都是按面积划分的，这是圈地思想的体现，但当然也有政府的弊端。首先，不同地区的先天条件是好是坏；第二，长期以来，该地区的整体个人影响力过大；第三，容易培养自留地的思维，缺乏主动性。一句话，整个行业的所有企业都被各个圈子锁住了。

这几乎是因为少数企业在布局上已经突破了规模圈。我坚信，房企的一线区域应该是一个作战单元，我们应该借鉴中美战区+武器一线系统的军事模式。多年来，我们一直在合适的企业推广这种管理和控制模式。事实上，近年来，一些企业已经能够跨地区收购土地，一些企业按照业务线、产品线或城市等级划分业务部门，效果都相当好，至少优于类似的“省-市-县”三级管控模式。

现在我有了新的认识。

就个人而言，中国的经济带本身是带状的，比如沿海经济带和长江经济带，城市也是带状的。尤其是在未来，这一点可能会更加明显，比如京沪高铁经济带。因此，即使考虑到管理的便利性，住宅企业也应该突破分区的思维，进行分区和带状布局，按照业务线+产品线+分区划分作战单元。当然，总部和特区也应该有直属部队，总之，万科不能再被效仿。

5.非主渠道细分市场的成败在于模式，同时取决于能量的投入产出比

近年来，住宅企业一直在寻求转型，都想创造一个蓝色的海洋。但问题是，在偏离主航道后，找到蓝色海洋的人越来越少，但搁浅的人却越来越多。

关于改造，建议阅读“房企三忌:主水道和回力棒”。这里补充的是，养老、文化旅游和小城镇等细分市场的成败取决于模式，而不是简单的房地产+。此外，我们还必须考虑时间和能量的投入产出比:如果我们投入30%的时间和能量，如果我们不能改变5%的贡献率，我们肯定会赔钱。

结束语

上述认知只是个人观点。同样，意见只是一种交流方式，而不是说服任何人的手段。但在许多情况下，思维认知往往决定结果。不久前，房地产集团去美国交换产品线。出人意料的是，有些人仍然停留在“土地-顾客-产品”的阶段，但他们没有意识到产品线应该根据产品精神来划分，而不是根据产品类型或房屋所有权来划分。

来源：新浪直播网