前4月行业分化加剧 多家房企业绩逆势飙升

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随着2019年5月的到来，已经过去了三分之一。最近，许多房地产企业公布了今年前四个月的销售业绩。与去年同期相比，大部分房地产企业的销售额和销售面积都呈上升趋势，但少数房地产企业的业绩却逐年下降。

今年年初，大多数一级房企、“千亿”房企以及中小房企都制定了2019年的年度销售目标。在过去的三分之一的2019年，住房企业的年度目标已经实现。在“无房炒房”和“一城一策”的调控基调下，各阵营的房企应对策略是什么？住房企业在城市布局、融资、土地储备和多元化方面有什么特点？

与2018年相比，2019年各阵营房企设定的销售业绩目标更加保守。

统计显示，2019年，只有16家房地产企业的销售增长率超过20%。其中，傅生和钟君的销售目标增长率分别为44.9%和36.3%。恒大、融创等领先房地产企业根据国内宏观经济形势和市场预期，主动进行战略调整，适当下调销售目标。

2019年已经过去了三分之一，房地产企业的年度目标已经实现。在“无房炒房”和“一城一策”的调控基调下，各阵营的房企应对策略是什么？住宅企业在城市布局、融资、土地储备等方面有什么特点？

《全国商报》记者注意到，从今年1月到4月，住房企业的总增长率有所下降；前31~50家(中型)住宅企业开始发挥实力，其中许多企业的销售额从1月到4月同比增长了30%以上。然而，前10家住宅企业的价值占前100家的42%，行业分化趋势仍在加剧。融资方面，1-4月，前10家房企融资同比增长17.7%，也是平均融资额最大的梯队；前51家企业的融资成本在前四个月最高，达到7.27%。

所有营地的住房企业表现稳定

今年前四个月，房地产企业销售业绩趋于稳定，75家房地产企业销售额超过100亿元。4月份，行业整体销售业绩在一定程度上延续了3月份的升温趋势，结束了前三个月累计销售规模略低于去年同期的趋势。前100家房企月度经营规模同比增长16.6%。

据中央参考研究院数据，2019年1-4月，房企销售额超过100亿元的企业平均销售额为388.96亿元，碧桂园和万科销售额超过2000亿元，其中碧桂园销售额达到2380亿元；恒大、保利、融创销售额突破1000亿元。

随着行业竞争的加剧，百强房地产企业各梯队的销售门槛持续上升，“千亿”阵营将继续扩大。中央参考研究所预测，到2019年底，“1000亿”级住房企业的数量预计将达到36家。

据招商局证券和中国咨询研究院统计，今年1-4月，百强房企销售额同比增长14%，其中50强增长12%，51~100强增长25%，31~50强增长28%。然而，前10名和前30名住宅企业的增长率仅为6%和9%，这意味着龙头住宅企业的增长率低于前100名住宅企业的总体增长率，前31~50名住宅企业的增长势头正在增强。

《国家商报》记者注意到，前四个月，许多中型房地产企业的销售仍保持较高的增长速度，其中中海、华润、绿地、世茂、金地、阳光城、徐汇、新城集团的同比增速超过30%，金科、远洋的同比增速超过40%。

与此同时，也有房地产企业与去年相比大幅下降。例如，绿城中国1-4月销售额下降34%，华夏幸福下降30%，金茂下降16%，碧桂园下降8%，恒大下降16%。

销售的增长可能与住宅企业的布局有关。据天丰证券研究报告显示，根据今年1-4月的累计销售额，在前10家房企中，一、二线房企的销售增长率一般在30%以上，一些三、四线布局的企业的销售增长率受到了低端市场的影响。四线城市(重点布局3)100强房地产企业的累计销售增长率为负7%，环比增长6%，降幅收窄。

压缩利润，到二线去抢土地

经过1月和2月的低潮后，土地市场从3月和4月开始逐渐回暖。二线城市的土地市场最近一直在蓬勃发展，这与去年的大量土地拍卖形成了鲜明对比。

4月23日，武汉推出10块土地，筹集资金超过228亿元；4月24日，苏州5块土地以135.7亿元的价格售出；4月25日和26日，安徽省合肥市的土地拍卖异常火爆。共出让土地25块，出让土地2067亩，最终获得黄金210.67亿元。

各营地房企开始加大对“金、三银、四银”的投资。据嘉里统计，今年4月售出的前10家房企的价值占前100家的42%。中海、绿城等企业4月份的土地收购量较3月份的平均值增长了300%以上，单个月的土地收购量几乎是3月份的一半。其中，中海集团4月份先后在苏州、宁波等二线城市高价收购土地，新城和华润也在4月份大幅提高了土地收购量。

在以高价收购土地后，房地产企业可能会降低原来的预期利润率。通策集团首席分析师张宏伟向《商业日报》记者指出，有征地指标但未获得土地的企业压力很大；获得土地的房地产企业也很难实现销售目标。目前，大部分地块的预计净利润大幅下降，土地以3%~5%甚至0%的预计净利润收购。与去年上半年相比，预计净利润控制在12%，这是一个巨大的差距。当时，8%~9%的估计净利润率无法获得。然而，土地市场在去年第四季度开始拍卖。今年第一季度，当地土地拍卖中的许多地块属于前一次土地拍卖。

除了利润减少之外，高价收购土地还会遇到政策风险吗？克里预测，未来的城市市场分化将与行业调整齐头并进。一方面，在“城市政策”的主导下，地方政府市场监管的总体表现是有得有失，一些一、二线城市可能会迎来监管收紧，市场波动将不可避免；另一方面，在未来货币宽松和信贷供应宽松步伐将放缓的预测下，与核心一线、二线城市和强势三线城市相比，回调压力将主要集中在一般三四线城市。

房企融资目前处于一个小的高峰期

从前四个月中国指数研究院的数据显示，住房企业的融资规模接近8500亿元；其中，海外债务占25.6%，是住房企业的首选融资方式。2019年以来，住房企业发行海外债券的平均票面利率为8.82%，融资成本进一步上升；4个月内超短期融资券融资总额超过400亿元，融资规模与去年相当，主要用于偿还债务利息，企业债务偿还高峰到来。

据嘉里统计，2019年1-4月，前10家房企融资同比增长17.7%，也是平均融资额最大的梯队；前四个月，前51强企业融资成本最高，达到7.27%，比2018年增长1.34个百分点，主要是因为当代地产、景瑞控股等企业的融资成本在2019年继续保持在10%以上，融资金额相对较大。

自2018年初以来，央行已五次下调RRR利率，银行间流动性相对充裕。今年以来，房企抓住融资环境改善的窗口发行债券。2019年前三个月，住房企业债券融资规模同比达到峰值。根据华创证券研究所的数据，2019年前三个月，房地产企业发行的房地产债券规模达到1914亿元，共计253只债券，较去年同期的1363亿元和149只债券分别增长了40%和70%。

据嘉里统计，截至2019年4月，住房企业新增债券融资成本为7.12%，比2018年全年高出0.80个百分点。其中，海外债券融资成本达到8.06%，比2018年全年增长1.01个百分点。单个月来看，4月份月度融资成本为8.23%，比上个月增长2.20个百分点；其中，海外债券融资成本为9.05%，同比增长2.18个百分点。

4月份，恒大发行了6张海外优先债券，总额30亿美元，利率在9.50%至10.50%之间，从结构上增加了海外发债成本。与此同时，当代地产等一些发行成本处于历史高位的企业也在4月份选择在海外发行债券，这成为当月房企融资成本上升的主要原因。

房地产信托比在国外发行债券成本更高。据媒体报道，今年前四个月，房地产信托注入资金近3000亿元，设立产品1940个，募集资金2850.94亿元，比2018年同期的2702.02亿元增长5.51%。平均招聘期为1.51年，其中最低预期回报率为8.08%，最高预期回报率为13.54%，平均预期年回报率为

此外，资产证券化也是住房企业融资的重要工具。根据同一个政策咨询研究所发布的一季度房企abs发行规模排名，碧桂园融资规模最高，但票面利率在6%以上；万科的融资规模仅次于碧桂园，但利息很低，从3.8%到4.17%不等。

编辑魏

来源：新浪直播网