二线城市上演＂拿地热＂ 济南最热地块溢价90%成交

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在3月份强劲反弹突破1000亿大关后，4月份住房企业融资大幅下降。根据通策研究院的数据，4月份，40家典型上市房地产企业完成融资753.62亿元，比上个月下降26.42%，但与2018年相比仍处于较高水平，其中大量资金来自海外。

资金的释放直接体现在土地市场上。近期，以二线城市为主的土地市场明显回暖，房企再次上演地热能。目前，济南市土地市场已售出8块土地，最热门的项目地块已进行了154轮招标，地价高达90%以上，住宅底价超过1万元。

根据通策研究所的统计，2019年第一季度，40家房企的融资规模波动较大。继2月份融资总量大幅下降、3月份大幅上升后，4月份房企融资总量再次下降，环比下降26.42%，但仍处于2018年的高位。1月至4月，与去年同期相比，仍有较大增长。40家典型住宅企业融资总额3211.71亿元，同比增长20.46%。

4月份房企融资总额中，债务融资688.09亿元，占房企融资总额的91.30%，比上月下降30.15%。其中，公司债券发行473.13亿元，比上个月增长22.45%，占比62.78%；其他债务融资107.43亿元，比上个月大幅下降66.94%，占比14.25%；信托贷款75.33亿元，同比下降52.52%，占比10.00%；股权融资总额65.54亿元，同比增长67.81%，占比8.70%；国内银行贷款32.21亿元，同比下降56.95%，占比4.27%；中期票据、委托贷款和境外银团贷款的融资金额为0。

值得注意的是，4月份，海外融资大幅增加，成为最重要的融资方式，主要来自美元债务。根据通策研究所的数据，4月份发行的17种公司债券中，有15种是美元优先票据或债券，总额为459.23亿元。其中，中国恒大拥有6个席位，总融资规模30亿美元，票面利率9.5%-10.5%。

通策研究所研究员陈萌萌认为，4月份473.13亿元企业债券中，有459.23亿元来自海外融资，这表明国内融资并不容易。目前，国内住宅企业的国内融资状况仍不明朗，传统的融资方式困难重重。

另外，从融资成本来看，4月份房企融资成本普遍较高，大多在7%以上。根据同策研究所的统计，最低的融资成本是越秀地产发行的11亿港元有担保可转换债券，票面利率为1.875%。其次是2019年招商局蛇口发行的第二批超短期融资券，融资规模为35亿元，票面利率为2.80%。融资成本最高的是当代地产发行的3亿美元优先票据，票面利率为12.85%。

资金的释放直接体现在土地市场上。最近，以二线城市为主的土地市场明显回暖。4月份，是房企抢地的井喷期，也是房企疯狂抢地的时期。

5月8日，济南共出让8块土地，总投资62.57亿元，其中住宅用地5块，商业金融用地3块，吸引了世茂、新城、龙湖、金地、招商局、中铁等众多品牌房地产企业。最终，经过154轮招标，钟君以32.4775亿元的总价，90.14%的溢价退市了第一机床厂项目(共6个地块)，其中3个住宅用地的底价超过1万元，最高的达到1.3万元/平方米。

4月30日，也就是五一假期前的最后一个工作日，南京以72.1亿元的总价出售了7块住宅用地，地价约为40%。其中，最受欢迎的地块吸引了招商、保利、金地、万科等34家房地产企业的争夺。经过112轮竞标，荣盛以15.6亿元的价格中标，相当于每平方米31980元的底价，溢价为41.82%。

4月25日至26日，合肥连续两天售出25块土地，土地销售总收入超过210亿元。据了解，参与征地的房地产企业有70多家，其中7个地块的地价超过100%。3月21日，合肥出售了6块住宅用地，平均楼面地价超过1万元/平方米，平均地价达到118.1%。

4月24日，苏州主城区完成了5笔住宅用地交易，共吸引资金135.7亿元。其中，碧桂园收购的土地底价最高，为26288元/平方米，最高地价为56.7%。

4月23日，武汉售出10个包裹，收集了228亿元黄金。其中，融创赢得4宗，总金额超过152亿元，最高保险费率为24%。美的地产以28.57亿元赢得了另一块土地，溢价高达80%。

根据中原地产研究中心的统计，4月份有18家房地产企业收购了超过50亿的土地，创下了去年土地市场的月度新纪录。其中，融创、碧桂园、新城、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家企业共收购土地100多亿元，融创单个月就以285亿元以上的权益总价在房企征地名单中位居榜首。从1月到4月，超过28家企业收购了超过100亿元的土地，而2018年只有24家，2017年同期只有18家。

据中国指数研究院(China Index Academy)的数据，土地市场的复苏主要是由多种因素综合作用的结果，如补货意愿强、房企资金充裕、土地供应规模萎缩以及房企经过一段时间的调整后将重点放在一、二线城市等。

然而，嘉里研究中心认为，在中央政府再次提出“住而不炒”的坚定立场，并对地价快速上涨的城市发出预警后，目前城市人气上升的趋势不会持续太久，土地市场的“疯狂”将面临更大的风险。无论是战略调整还是规模需要，企业的投资布局仍需谨慎，尤其是对于地价创下新高的城市和地区，盲目追求高价是不可取的。

来源：新浪直播网