谁是央企地产商老大？丨年报对比⑦

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正文/乐居金融高级研究员杨千

2018年，房地产企业年报告一段落。从2018年中国住房上市企业收入排名前100名来看，中央企业的房地产差异化加剧。保利地产、中国海外发展和华润地产位列前10名，葛洲坝和招商局蛇口进入前20名，但葛洲坝的收入低于1000亿元，同比下降5.75%，CCCC地产和五矿地产排名较低。

乐居金融梳理了招商蛇口、保利地产、中国海外发展和华润地产四家央企的年报数据。总体而言，招商引资的盈利能力受到了反扑，保利保住了央企的第一兄弟，中海集团的杠杆率降幅最大，而华润集团的短期偿债能力较强。

Roe:中国海运的最高投资和第五次连续下跌

在净资产收益率方面，2018年招商局、保利、中海、华润的净资产收益率分别为21.13%、16.52%、16.35%和18.38%，其中招商局最高，中海最低。根据过去五年的数据，投资促进的净资产收益率可以称为反击。在2015年，它急剧下降到15.29%，在四大中央企业中排名垫底。然而，在2016年，它走出了V型逆转，超过了其他三个，并反击到第一名，并连续三年保持第一名，逐渐远离其他三个。与投资促进形成鲜明对比的是，过去5年净资产收益率一直在下降的中国海运，2018年的表现不及保利0.17个百分点，在四大央企中排名垫底。

蓝色-招商局蛇口紫色-华润置地红色-保利地产绿色-中海发展

毛利率:华润的增长率最高，中海的增长率最高

从销售毛利率来看，2018年招商局、保利、中海和华润的毛利率分别为39.49%、32.48%、38.20%和43.49%。其中，华润最高，保利最低。根据过去五年的数据，华润的毛利率持续增长，增长势头加快，2018年同比增长3.14个百分点。中国海运的毛利率在2016年降至低点，但在过去两年一直在持续上升，2018年同比增长4.84个百分点。在四大央企中，毛利率增幅最大。招商局蛇口毛利率增长相对平缓，2018年增长1.82个百分点。保利地产的毛利率在四大央企中处于较低水平，2018年同比增长1.43个百分点。

蓝色-招商局蛇口紫色-华润置地红色-保利地产绿色-中海发展

应收账款周转率:招商局和中海船务相差5倍

营运能力方面，2018年招商局、保利、中海和华润的应收账款周转率分别为124.03、100.76、20.82和53.21。其中，投资最高，几乎是中海的六倍。存货周转率和总资产周转率是四个中心企业

差别不大，分别约为0.25和0.28。与其他三家公司相比，华润的库存周转率最低，为0.24，总资产周转率为0.21。

数据来源:风

融资成本:中海最低，保利略高

根据融资情况，2018年招商局、保利、中海、华润的净现金流量分别为8.51亿元、464.98亿元、151.01亿元和339.63亿元。其中，保利和华润的融资净额较高，投资融资净额同比下降97.5%。

据年报显示，2018年招商局现金流入约1055.8亿元，同比增长24.3%，融资能力和规模较去年有所提升。但同期债务偿还额超过651亿元，同比增长87.1%，与筹资活动相关的其他现金超过282亿元，同比增长243.9%，现金流出超过1047亿元，净现金流量仅为8.5亿元。

在融资成本方面，根据年报披露，招商局的融资成本为4.85%，保利为5.03%，中海为4.3%，华润为4.47%。其中，中海最低，保利略高，四家央企的融资成本低于行业平均水平。

资产负债率:中海最低，保利最高

在资产负债率方面，2018年招商局、保利、中海和华润的资产负债率分别为74.28%、77.97%、59.52%和72.44%。其中，中海最低，保利最高，相差近15个百分点。从过去五年的数据来看，中海的资产负债率一直处于较低水平，维持在60%左右；其他三家公司的资产负债率为70-80%，并且在过去三年中有所上升。2018年，华润增长2.45个百分点，招商局增长2.17个百分点，保利增长1.43个百分点。

就短期偿债能力而言，根据年报披露的数据，2018年招商银行的货币资本为673.75亿元，短期计息负债约为382.3亿元，现金与短期债务的比率约为1.8倍。2018年保利的货币资本为1134.3亿元，短期计息负债约为487.17亿元，现金与短期债务的比率约为2.3倍。2018年，中海集团拥有现金1005.6亿港元，短期计息负债309.04亿港元，现金与短期债务的比率约为3.3倍。2018年，华润有现金709.7亿元，短期计息负债约221亿元，现金与短期债务之比约为3.2倍。总体而言，四大央企对短期偿债没有担忧，其中中海和华润的短期偿债能力较强，保利和中海的现金最为充裕。

来源：新浪直播网