以房养老＂李鬼＂作乱 四年来以房养老保险仅卖出194单

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当“老人院”保险的实施举步维艰时，“老人院”的“李鬼”经常发生。

日前，北京市公安局海淀分局下发通知称，针对投资者举报北京中安民生资产管理有限公司和中安民生养老服务有限公司从事非法集资活动，公安机关对相关公司进行了立案调查，警方依法刑事拘留了88名犯罪嫌疑人。

2018年10月，中安民生“老人院”诈骗案曝光，17名老人被骗按揭超过3100万元。“中安民生”事件揭开了一些公司打着“以房养老”旗号造假的冰山一角。

与“家庭养老”计划的热度相反，它是“家庭养老”保险的真正冷门。

据该经纪公司中国记者了解，自四年前推出老年人住房反向抵押养老保险以来，目前有四家保险公司有资格开展住房反向抵押养老保险，但只有两家保险公司推出了住房反向抵押养老保险产品，目前只有幸福人寿保险公司实际开展了业务。截至2019年4月，幸福人寿的“逐户养老”保险产品共覆盖194份保险单(133户家庭)。

老年人住房的概念非常广泛。除住房反向抵押养老保险外，还有出租老年住房、出售老年住房、银行反向抵押贷款等商业模式，其中住房反向抵押养老保险最常被称为“老年住房”。在推进住房养老保险的过程中，一些不法分子打着“为老年人提供住房”的幌子，骗取老年人的房产。

不久前，许多老年人在北京与中安民生签订了“资产养老服务产品”合同，并购买了中安民生旗下的养老产品，最终陷入了“钱与房双亏”的困境。北京市朝阳区人民法院近日以“免费养老”和“以房养老”为名，宣布了又一起非法集资案，涉案老年人达1300多人。

通过对这些欺诈行为的梳理，我们可以发现，挨家挨户养老中的“李鬼”可以吸引很多老年人，除了“免费养老”的噱头外，还有高收益承诺的虚假宣传和利用市场的优势。例如，据媒体报道，一个典型的方式是老年人抵押自己的房子给他人，并与他们签订贷款合同。贷款利息一般为每月2%，然后将所得资金用于购买中安民生旗下的“资产养老服务产品”。

《幸福生活》相关人士表示，在区分真假“居家养老”产品时，要注意三个要点:

首先，正式的“家庭养老”保险产品被称为“住房反向抵押养老保险”，由专业保险机构运营，老年人不需要支付额外费用，除非他们每月领取养老金，直到他们去世。虚假的“逐户养老金”短期财务管理是基于高收入的诱惑。当老年人抵押房地产时，他们经常被要求签订贷款合同。

二是在“户对户养老”保险合同期限内，房屋所有权属于老年人，老年人死亡后保险公司可以对其进行处置。不动产许可证在整个保险期间和保险期后都在老年人手中，因此后续的保险公司在处置不动产时需要约定的继承人的合作。在虚假的“户对户养老”项目中，一些机构将要求老年人签署所有的委托公证书，导致所有的财产处置权被转移到相关中介机构，中介公司可以在后期独立出售财产。

第三，在房地产处置收入偿还给保险公司后，剩余部分仍归继承人所有；如果财产处置收入不足以支付保险公司支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不会向老年人的继承人索赔。

此外，老年住房反向抵押贷款保险产品的犹豫期为30个自然日。如果消费者不愿意在此期限内继续持有合同，他们可以选择在犹豫期内终止合同，以减少可能的损失。

真正的“户对户养老”保险产品，即老年人住房反向抵押贷款养老保险，实际上是一种将住房抵押贷款与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。

其运作模式是，对该房屋拥有完全产权的老年人将其财产抵押给保险公司，继续拥有抵押权人同意的占有、使用、收益和处分权，并按约定的条件领取养老金，直至其死亡；老人去世后，保险公司获得处分抵押财产的权利，处分所得将优先用于支付养老保险的相关费用。

该产品面对的参保人群是拥有完全独立产权的60岁以上老年人，具有一定资质的保险公司为老年人提供反向抵押养老保险。

2014年6月，原中国保监会发布《老年人反向抵押养老保险试点指导意见》，正式启动反向抵押保险试点项目。试点城市是北京、上海、广州和武汉。2015年3月，幸福人寿首个住房反向抵押养老保险产品获批上市，试点进入实质性运营阶段。2018年7月31日，养老住房反向抵押贷款保险正式延伸至全国。

然而，由于老年人反向抵押养老保险的发展，整体进展并不快。四年来，共有四家保险公司有资格开展住房反向抵押贷款养老保险，但只有两家保险公司推出了住房反向抵押贷款养老保险产品，目前只有幸福人寿保险公司真正开展了业务。

经纪公司中国记者从幸福人寿获悉，截至2019年4月，幸福人寿推出的幸福之家赖宝老年人住房反向抵押养老保险(A区)产品已覆盖194个订单(133户)。其中，北京、上海和广州占了大量的保险单。据统计，这种保险产品的平均月养老金为每户近8000元。根据各地区房地产价格的差异，每个家庭每月最高的养老金超过30000元，最低的接近2000元。

幸福人寿反向抵押贷款养老保险办公室高级专员陈雷表示，反向抵押贷款养老保险适用于那些失去独立生活能力、丧偶、在空安家或由子女赡养的老年人。例如，77岁的刘阿姨在上海拥有一栋小房子。她再婚了，失去了配偶，没有孩子。她退休后，靠每月850元的救济金生活。在看到关于反向抵押养老保险的新闻报道后，她的侄子前来咨询并最终投保。她的财产估价为140万元。现在，除了救济金，刘灿阿姨每个月还能收到6000元。

根据产品设计，刘灿阿姨住在这所房子里，领取养老金，直到她去世；老人死亡后，保险公司获得处分抵押财产的权利，剩余的财产处分收入仍归保险时约定的继承人所有，由保险公司偿还养老保险相关费用；如果财产处置收入不足以支付保险公司支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不会向老年人家庭索赔。

从全国和业务本身的发展来看，四年会展业的保单数量并不大。然而，从幸福生活的角度来看，反向抵押养老保险的过程比一般保险产品更复杂，目前不容易做到。

第一个主要原因是反向抵押养老保险本身是一个利基业务。根据幸福人寿保险，在过去的四年里，成千上万的家庭来咨询反向抵押养老保险，他们中的大多数人不能完成保险有三个主要原因:第一，年龄不合适；第二，房子不合适；第三，保险阻力很大。

根据设计，反向抵押养老保险的保险年龄为60 -85岁，前来咨询的中年人多为50多岁；其次，房屋的产权也影响保险。例如，有些房屋是单位财产房屋，不能对外流通，不符合抵押要求；也有离婚或丧偶的老人，房子的产权不完全属于老人，生产分析过程中有很多不可控因素，会影响保险的成功率。

反向抵押养老保险困难的另一个主要原因是反向抵押养老保险是一项涉及众多主体的复杂业务。它主要包括两个方面:第一，申请人需要时间来消化对产品的理解；其次，处理过程涉及许多外部环节。由于房地产在家庭资产中所占的比重相当大，它不仅涉及各种评估、公证和法律事务，还涉及复杂的家庭问题。例如，在一个案例中，一个丧偶的老人想要购买保险，但是保险失败了，因为他的后代不同意。

以上海为例，从2015年4月第一批老年人成功签署保单开始，到2019年3月，幸福生活首次接待了600多名客户，200多户家庭进一步有了参加保险的意向，并进行了深度访谈。按照低收入、老年和客户意愿优先保险的三大原则，60多户家庭初步达成了意向。然而，在业务发展过程中，可能存在许多与现行法律法规、历史遗留问题和家庭伦理相关的因素，如房屋产权不清、继承关系界定困难、调查信息获取困难、房屋和客户的综合情况等。最终，上海共有59户/79名签约客户和46户/63名投保客户参与了反向抵押贷款保险业务。

陈雷在保险业有21年的工作经验。她说这是她在个人保险产品中见过的最复杂的产品。“这不是一个，但最复杂的。”她说。

反向抵押养老保险本质上是围绕房地产和养老金的复杂交易，涉及许多外部机构。正常情况下，单笔反向抵押贷款业务需要两个月才能成功完成。目前，最长的单笔反向抵押养老保险业务需要9个月的时间，从保险意向达成到所有流程完成。

在传统的保险销售中，实现保险意图是最重要的一步，但在反向抵押养老保险中，这仅仅是开始，后续涉及到许多重要的外部环节，如财产价值评估、财产所有权调查、财产抵押登记、遗嘱公证等。通信成本非常高，如果任何一个环节被卡住，时间就会被推后。

例如，由于目前老年人住房在社会上的受欢迎程度有限，许多外部机构对此业务没有管理方法和明确的程序，需要在每个窗口进行具体的沟通，既费时又费力。在进行机构改革和职能调整时，有必要从零开始与相关机构和人员沟通。

根据国家统计局发布的最新数据，截至2018年底，中国60岁及以上人口为2.49亿，占总人口的17.9%，60岁及以上人口首次超过0-15岁人口。随着我国人口老龄化的深入，完善养老保障体系，提高养老服务质量势在必行。

中国社会科学院世界社会保障研究中心主任郑炳文认为，老年人住房反向抵押贷款是一种利基产品，但作为养老保障体系的一个组成部分，它有两个不可替代的功能:第一，它对于增加一些群体的退休收入来源是不可替代的。第二，居家养老不可替代的方式。

他认为，从理论上讲，中国存在住房反向抵押贷款的潜在市场，潜在的需求是显而易见的，中安民生在如此短的时间内就能轻易骗到很多老年人就是明证。但目前，需求方和供应方都有强烈的观望情绪。目前，只有一家保险公司开展这项业务，这太难推进了。

郑炳文认为，与其他国家相比，我国住房反向抵押贷款的发展还存在着劣势，即基层法律环境、社会信用体系和中介服务机构的质量都不完善。

一位保险行业官员表示，就这项业务而言，保险公司面临的风险和不确定性是众多且复杂的，包括长寿风险、市场风险、利率风险、保单风险、不确定性风险等。住房反向抵押贷款作为一种保险产品，也需要一定的数量作为基础，目前的市场规模不足以分散上述风险。这也是保险公司停滞不前的一个重要原因。

郑炳文建议,“市场很冷，骗子很热”的根本解决办法是制定相关政策，鼓励供给，满足需求，让骗子不钻空 空空子，即尽快制定并出台老年住房反向抵押贷款担保政策，作为一项国策

具体来说，或者采用“美国模式”，国家委托一个部具体实施，为投保人和保险人提供“双向保险”，这是最强有力的政策支持模式；或者采用中国的“香港模式”，即国家授权金融机构在国家信贷的支持下向保险公司提供“单向保险”。此外，在法律环境层面，我国现行的继承法、物权法和担保法还有待完善，并且存在一些法律趋同的空白点，因此迫切需要修改相关法律规定，为反向抵押创造良好的法律环境。在保险公司层面，在产品标准化、支付模块化、计算价值和灵活时限等方面都有很大的改进。

政策层面的支持已经采取了行动。3月29日，国务院办公厅下发《关于推进养老服务发展的意见》，明确提出支持商业保险机构在地级以上城市开展老年反向抵押养老保险，在房地产交易、抵押登记、公证等机构设立绿色通道，简化手续，提高服务效率。

郑炳文说，几十年后，中国经济发展进入稳定状态后，房地产市场也进入稳定状态。在中国住房反向抵押贷款市场的外部环境得到很大改善后，住房反向抵押贷款市场可能会逐步进入稳定状态。

来源：新浪直播网