东莞土拍新规不再价高者得 多地加码调控为地市降温

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最近，东莞出台了新的土地拍卖规定，启动了“最接近均价”而非“最高价”的网上竞价方式，引起了市场的关注。

东莞之所以出台新的土地拍卖政策，与近年来土地市场的快速升温有关。几十家房地产企业抢一块土地，经过多轮提价，买家提前锁定土地，而且地价很高。

值得注意的是，最近，苏州、合肥等土地市场过热的城市纷纷收紧房地产调控政策。业内人士预计，二线热点城市引发的“局部热”将得到控制。

东莞首创了“最接近平均价格”的新规定

6月6日，在网上国土资源交易达到上限后，东莞公共资源交易网发布了最终报价规则。

根据新政，东莞市国土资源网上交易系统达到上限后，交易系统暂停接受新报价，改为网上最终一次性报价方式(以下简称“最终报价”)。基于最终报价最接近所有最终报价的平均价格的原则确定中标人的投标方法，并将报价确定为该宗地的最终报价。

本规则适用于以自持竞争和建设竞争为上限的网上国土资源上市交易，需以最终报价确定。

谁有资格做最后的报价？

根据新政，在最终报价之前，已提交至少一份有效报价的投标人将自动获得最终报价资格。未能提供有效报价的投标人必须在资格确认阶段同意接受上限报价，然后才能获得最终报价资格。未获得最终报价资格的投标人不能参与最终报价。

如何做出最终报价？

有效投标人只能在指定的投标区间内投标，在最终投标环节进行投标。最终报价范围是从土地出让最高价到不高于最高价加一个报价。

如何确定最终的投标人？

1.如果最终报价中没有有效报价，则首先报价上限值的投标人为中标人。

2.根据最终报价的结果，如果只有一个有效的报价，获胜者将由该报价决定。对于两个或两个以上的有效报价，应根据有效报价计算平均价格。中标者应为报价和平均价格之间绝对差异最小的一方。如果绝对值相等，赢家应为绝对值最小且高于平均价格的一方。

3.最终报价后，报价记录将在招标系统中公布，以确定中标人。

东莞正在升温，许多地块被提前锁定

东莞之所以出台新的土地拍卖政策，与近年来土地市场的快速升温有关。几十家房地产企业抢一块土地，经过多轮提价，买家提前锁定土地，而且地价很高。

据了解，自5月份以来，许多地块已经提前锁定。

5月7日，保利以46%的溢价和100%的商业自持率赢得了万江胜利社区的商业和住宅用地。值得注意的是，在没有其他竞标者的情况下，保利不断提高价格至30亿元人民币的最高价格，并不断提高自持商业面积的比例。最后，仅经过30轮招标，它就提前13天锁定了土地上市期限，这是东莞土地拍卖市场首次提前锁定。

5月15日，彭锐地产也进行了29轮提价，提高了商业自持面积的比例，最终以23.6亿元+100%商业自持率的价格拿下了程楠雅苑的商住地块。溢价是159%，这锁定了上市截止日期前两天的地块；

5月16日，融创以10.23亿+商业部分的价格，以50%的溢价，赢得了沙田镇的商住地块，历时40年。整个网上竞价过程只花了29秒，比上市截止日期提前了17天。情节；

5月22日，首创置业以9.465亿元的价格+商业部分40年的自持期，以24%的溢价赢得了王牛墩商住地块。整个网上竞价过程只花了24秒，这使得该地块比上市截止日期提前了16天。

今年4月，东莞的土地市场开始升温。

4月17日，中海以14.38亿元的价格获得东莞首个商住用地。当时，有27家房地产企业打死62轮，参与竞标的房地产企业数量创下今年粤港澳大湾区本地拍卖市场新高。

随着今年粤港澳大湾区发展规划的发布，许多品牌房地产企业纷纷涌向海滩，进入湾区这个重要城镇，土地交易也变得火热起来。

多站点超重管制为城市降温

值得注意的是，2017年3月，东莞出台了限购、贷款、限价等房地产市场调控政策，其中还包括创新土地供应条件，探索“限定地价、人才房(经济适用房)竞争性配置”、“限定房价、限定地价”等房地产土地交易新方式，促进土地市场合理稳定，严格控制地价过度上涨。

如今，土地市场的迅速升温再次引发了调控的过度。

易居智库研究总监严跃进在接受采访时表示，东莞新政破解了“出价最高者”模型，创新性地采用了“最终报价”模型，并通过最接近最终报价平均价格的模型确定了赢家。它对整个土地市场的价格有积极的影响，因为最高的报价可能得不到土地，这使得企业拿土地更加理性。有些征地资金不多，但报价最接近，有机会得到土地，而且可能更多。

广东省住房政策研究中心研究员李也认为，以一次性最终报价和最接近的平均价格作为定价依据，可以首先消除开发商的高风险倾向和高杠杆率；其次，由于中标人对最终价格没有影响，所有投标人都会根据市场基本面表现出对地块的真实评价，最终的住房供应也是最好的。

此前，苏州、合肥等土地市场过热的城市纷纷收紧房地产调控政策，包括调整土地出让报价规则。在住房和城乡建设部向房价和地价波动较大的城市发出两个预警后，银监会也要求整顿房地产融资的混乱局面，包括非法利用银行和信托基金收购土地。最近，住房企业的融资也显示出收紧的迹象。一些房企在申请发行债券时，会被问及是否有“地王”的称号。

李认为，5月11日苏州市土地拍卖新政提出，土地招标价格超出市场指导价10%- 25%后，将转换为挂牌出让方式。同样是“新一线”城市的东莞也提出了类似的模式，这可以视为房地产市场长效机制的实现。因此，可以预计，二线热点城市(包括“新一线”城市)引发的“局部热”将得到控制。

来源：新浪直播网