美国房地产市场的十字路口

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购房者的支付危机始于过去几年房价的快速上涨。待售房屋的供应一直很紧张，新建房屋的短缺成了一个恶性循环。再加上抵押贷款利率上升，这些合力加剧了过去两年的危机。

美国房地产市场的疲弱数据引发了一场讨论，即在过去6个月里，房地产市场是处于危机之中，还是暂时放缓。

今年1月新屋开工量反弹，这支持了那些认为美国房地产市场强劲的人。然而，2月份新屋开工数下降，这在很大程度上逆转了1月份11.7%的增幅。

根据美国商务部3月26日发布的数据，美国2月份新屋开工数为116.2万套，低于预期的121万套，比上个月下降了8.7%。先前的数值从123万修订为127.3万。与此同时，这是近八个月来最大的环比降幅。单户住宅新屋开工数环比下降17%，至80.5万套，为去年最低，这是拖累新屋开工数下降的主要因素。单户住宅建筑占据了美国住房市场的最大份额。

此外，美国2月份的建筑许可证数量为129.6万份，也低于预期的130.5万份。之前的数值从134.5万修订为131.7万。这意味着新住房的开发已经放缓。从地区来看，美国东北部、西部和南部地区的新屋开工数分别下降了30%、19%和7%。只有中西部地区的新房建设是乐观的，增长了27%。

美国商务部表示，恶劣天气可能是新开工房屋数量急剧下降的原因。但从长期来看，在经历了前几年的强劲增长和价格上涨后，美国房地产市场在2018年开始缓慢而持续地下滑。

房地产市场一直是美国经济的一个关键指标。根据美国商业经济协会3月25日发布的最新调查结果，美国今年的经济增长率将为2.4%，2020年仅为2%。这一悲观评估背后的因素包括全球经济增长放缓，以及特朗普政府与几个主要贸易伙伴之间持续的贸易冲突。

在刚刚结束的3月利率会议后，美联储宣布将基准联邦基金利率保持在2.25%-2.5%的范围内，并暗示今年不会再次加息。美联储立场和态度转变背后的原因，美联储主席鲍威尔指出，2018年9月以来的数据显示，美国经济增长放缓超出预期。与此同时，疲软的全球增长率可能会对美国产生逆风影响。

华尔街分析师戴夫·克伦茨勒(Dave kranzler)对《财经》表示，美联储政策转变(尤其是突然转变)的唯一原因是，美联储得出的结论是，美国的经济形势比他们通过其获得的数据公开承认的要糟糕得多。

全美房地产经纪人协会(nar)定量和商业研究主管乔治·拉蒂乌(George ratiu)对《财经》表示，美国房地产市场一直在努力应对强劲的逆风，因为可用库存明显短缺，人们的购买能力下降。2018年，现有住房的销售量与前一年相比下降了3.1%，因为买家找不到足够的经济适用房。

房地产市场的逆风

警报于2018年6月开始响起。

去年6月，美国的平均住房需求同比下降了9.6%。尽管房价继续上涨或保持高位，但交易量有所下降，并且连续第四个月出现年度下降。纽约等地房价增速明显放缓，其中纽约同比降幅最大，自2018年3月以来已连续5个月收窄，曼哈顿降幅最大。按季度计算，美国第二季度的住房购买量下降了18%。

在高端房地产市场下滑的同时，康涅狄格州和其他地方的人们选择租房以避免陷入房地产市场的崩溃。在高端住房租赁市场，人们愿意每月支付10，000美元的租金，并等待房价触底。到2018年夏末，美国东海岸一些地区的租金大幅上涨，而房屋销售却大幅下降。

房地产销售数据的疲软伴随着抵押贷款利率的上升。根据抵押贷款银行家协会的数据，2018年11月，美国30年期固定抵押贷款平均利率升至5.17%，为2009年9月以来的最高水平。当时，人们担心抵押贷款利率将继续升至6%，这是2008年12月的水平，也是房地产市场的痛阈。由于抵押贷款利率飙升，美国新的抵押贷款申请降至2014年12月以来的最低水平。

到2018年底，数据明显恶化，导致人们担心房地产市场正接近周期的终点。尽管2018年12月，美国抵押贷款利率下降，但房地产市场仍然疲软。2018年12月，住房建设率下降了11.2%，经过季节调整后，为107.8万套，为2016年9月以来的最低水平。2018年11月，数据降至121.4万套，而不是之前报告的125.6万套。其他住房数据也很悲观。2018年12月，美国房屋销售下降6.4%，至近6年来的最低水平。2018年，现有住宅销量同比下降3.1%，至534万套，达到2015年以来的最低水平。

2018年12月，美国联邦住房金融管理局房价指数环比上涨0.3%，低于预期的0.4%。12月，美国20个主要城市的S&P/凯斯席勒房价指数同比增长4.18%，为四年来最低增幅。同月，美国房价同比上涨4.7%，为2015年以来的最低增速。2018年第四季度，住宅投资占国内生产总值的比重下降了3.5%，连续第四个季度下降。更令人担忧的是，西雅图和旧金山这两个曾经在美国处于领先地位的城市的价格增长速度逐年放缓，而且也逐月下降。

转眼间，2019年，笼罩在空房地产市场上的乌云尚未消散。根据nar发布的数据，2019年1月现有房屋的年销售总额为494万套，打破了去年12月设定的2015年11月以来的最低水平，市场预期将从12月的499万套增至500万套。12月，家庭数量被修正为500万。因此，1月份成为三年多来年销售额低于500万英镑的第一个月。占全国住房销售约90%的现有住房销售没有增加，而是下降了，连续第二个月刷新了三年多来的最低水平，而价格涨幅是近七年来最小的。

今年2月，美国房地产市场依然低迷。作为未来经济活动的一个重要指标，美国2月份新增住房建设许可证数量同比下降1.6%，至129.6万份，表明房地产开发商对未来房地产市场并不乐观。

美国房地产市场处于危机还是疲软仍有争议，但各方可以达成共识，即美国房地产市场不太可能在短期内恢复繁荣。

陷入危机还是转危为安？

美国房地产发展到这一阶段的事实是由人口因素造成的:美国婴儿潮一代正在退休，而作为主要买家的千禧一代不愿意买房。此外，税后支出的增加、银行的谨慎放贷以及未来抵押贷款利率的预期上升，都导致美国住房市场需求总体疲软。

即使长期抵押贷款利率的下降可能会吸引更多的买家，刺激建筑商增加住房建设，建筑商也面临着一系列的困难，如高地价，这使得住房建设成本上升，劳动力短缺和监管收紧。早些时候，美国住房建筑商协会3月份发布的nahb住房市场指数为62，略低于预期值。此前，房价已经连续两个月上涨，这也表明此前开发商的乐观情绪正在逐渐消退。

长期观察美国房地产市场的大卫·哈吉斯在2007年是一名房地产经理。通过行业观察和数据分析，他认为美国房地产市场正处于灾难性崩溃的边缘。所有的房地产经纪人都认为他疯了，只有他的家人听了他的建议，卖掉了在房价暴跌前三个月一直不愿出售的房子。

现在哈吉斯认为，房地产危机2.0版即将到来——他向《财经》记者解释说，所谓的2.0版是相对于2007年至2009年的上一次房地产泡沫破裂危机而言的，那次危机始于美国，几乎仅限于美国。当前版本的2.0危机同时发生在美国、加拿大、澳大利亚、英国等地。

在哈吉斯看来，考虑到市场下滑的程度和速度，2018 -2019年美国房地产市场崩溃的2.0版几乎是不可避免的，整个美国在房地产方面的情绪都非常糟糕。

即使你不认为形势如此严峻，以至于美国正在经历一场房地产危机，悲观主义者认为，即使房地产市场现在已经见底，也不会影响美国经济停滞的可能性，或者今年晚些时候会变得更糟。如果房地产销售不佳，美国房地产价格可能在未来几个月螺旋式下降。

克兰兹勒指出，美国房屋建筑商lgi homes的报告显示，其1月份的房屋交付量继续呈同比下降趋势，而另一家房屋建筑商toll brothers的报告显示，新订单令人震惊地减少了24%。

乐观人士认为，房地产市场正在降温，但美国房地产市场不太可能出现重大危机。尽管美国目前的名义房价已经超过了2007年的高点，但剔除通胀因素后的实际房价并没有大幅上涨，居民收入在过去十年也有所增加，这可以部分解释房价上涨的原因。另一方面，美国每一轮房地产市场泡沫都伴随着空住房购买率的上升。然而，本轮美国房地产空购买率一直在下降，仍处于历史低位，这也表明泡沫程度不高。

数据公司real capital analytics的高级副总裁吉姆科斯特洛(jim costello)对《财经》表示，如果说美国出现了房地产危机的话，那么持续至今的房地产危机就是一场无力买房的支付危机。

购房者的支付危机始于过去几年房价的快速上涨。待售房屋的供应一直很紧张，新建房屋的短缺成了一个恶性循环。再加上抵押贷款利率上升，这些合力加剧了过去两年的危机。统计数据显示，到2018年底，对于一个典型的美国家庭来说，只有56.6%的新房和旧房销售是负担得起的。

这场支付危机让建筑商不敢忽视。房屋建筑商toll brother的负责人指出，负担能力是他们必须注意的事情。建筑商的平均售价不断上涨，比五年前高出约7万美元，超出了每个买家的财力。

尽管最近房价下跌，但仍处于相对较高的水平。一些评论家指出，令人不安的是，即使30年的抵押贷款利率只有4.5%，美国人也买不起房子。即使通胀加剧，如果美联储想避免房地产市场崩盘，它可能别无选择，只能保持利率不变。

美国房地产涉及太多重要的经济部门，从银行、制造业、大宗商品到国际贸易、运输、消费支出等等。美国房地产是否会陷入更大的危机，或者侥幸逃脱，或者会更加繁荣，这仍然是未知的。

来源：新浪直播网