越秀广铁“联姻记”

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乐居金融林振兴来自广州

经过两年的爱情，越秀地产和广州地铁集团终于走到了一起。

4月3日，越秀地产(00123.hk)在港召开股东大会，提议以141.08亿元人民币收购冠湖项目86%的股权，并向广州地铁配售30.81亿股，获得高票通过。因此，广州地铁收购了越秀地产19.9%的股份，成为越秀地产的第二大股东。

这意味着越秀地产和广州地铁集团将从“合作伙伴”升级为“家庭”。

越秀地产一位高管透露，与广州地铁的合作从谈判到交易持续了两年，对方成为越秀地产的战略股东，给双方都带来了明显的利益。对于广州地铁来说，未来铁路网的扩展需要资金支持，越秀地产可以借此机会，推进“轨道交通+地产”战略。

复杂的婚姻

广州地铁集团与越秀集团的合作始于2016年4月，早于越秀地产。2016年，双方正式签署企业战略合作协议，共同开发地铁沿线车辆段的上部结构综合体和综合开发项目。

次年(2017年)，由越秀集团牵头，广州地铁和珠江实业共同发起成立广州轨道交通城市更新基金，总规模2000亿元，首期规模200亿元。

该基金成立后，很少出现在土地市场的广州地铁很快启动了新一轮土地收购。据悉，广州近两年总成交价前三名的地块都在地铁上，与之竞争的企业也是广州地铁，花费超过300亿元。

“靠大树乘凉”，广铁特殊的产业角色决定了其获取资源的优势。2017年11月27日，广州地铁以63.83亿元的总价中标番禺韩熙长隆地铁的上部地块；12月1日，新塘镇13号线冠虎车辆段及其上部地块以约131.6亿元的底价中标。其中，冠虎项目也成为广州地铁集团与越秀集团的第一个合作开发项目。

然而，广州地铁并不专用。广州地铁集团与越秀地产首次联手后不久，广州地铁的另一个项目——番禺韩熙长隆综合体项目的合作伙伴也进入了待定状态。当时，人们猜测幸运的人一定又是越秀地产。然而，广州地铁出人意料地向新世界中国发出了近50亿份合作订单。

为了进一步提升与广州地铁的关系，越秀地产决定留在广州地铁。然而，这段婚姻并没有最终完成。根据越秀地产的公告，婚姻终于完成了。除经股东大会批准外，股权交易和综合要约收购的豁免申请还需经证券交易所批准。同时，还要求越秀地产成功完成冠湖项目86%权益的收购。

交易分为两部分:第一部分是越秀地产通过其控股子公司广州胡云房地产开发有限公司收购广州越秀集团持有的冠湖项目51%的股权，并支付相应的贷款，为关联交易；第二部分，越秀地产通过其控股子公司广州胡云房地产开发有限公司收购广州地铁持有的冠湖项目35%的股权，并支付相应的贷款。

完成这笔交易后，越秀地产支付了141亿元的总价，这是与广州地铁结婚的一大笔“嫁妆”。

值得一提的是，根据认购协议的条款和条件，广州地铁有权提名一名候选人并提交董事会任命为非执行董事。然而，在越秀地产8人董事会中，广铁只有一个董事席位，在决策和投票时显得有些孤单。

越秀的野心

在“一地难求”的广州市区，单一的方法无法有效地获得相对较好的利润。因此，越秀集团发挥了组合拳的作用，推出了“轨道交通+物业”的策略，以获取更多的低成本土地资源，与大多数房企的并购和招投标拍卖的扩张模式相比，这相当于走了一条“捷径”。

从成熟市场的轨道+物业经验来看，目前有两种模式，即地铁和日本东应急电气化铁路(以下简称东铁)。地铁与东铁的根本区别在于地铁向发展商出售土地；东铁是自己开发的，还是找其他开发商合作开发的。

广州铁路更接近东方铁路模式，它已经在公开市场上获得了土地，不可能再出售土地。举办自己的运营或引进开发商共同开发是一件很有可能的事情。

2018年6月15日，经过近两年半的酝酿，广州地铁与越秀集团的合作迎来实质性进展。双方共同成立广州品秀房地产开发有限公司(简称广州品秀)，越秀集团持有51%的股份，广州地铁持有49%的股份。

位于增城市新塘地铁13号线冠湖车辆段上盖的平秀兴图住宅项目，又称“广州首个车辆段上盖工程”，总建筑面积146万平方米。

当时母公司越秀集团名义上是挂靠的，似乎与越秀地产没有直接联系。然而，越秀管理层透露，母公司在孵化到一定程度后，将在适当的时候与越秀地产互动。在这种情况下，越秀地产在南沙有先例。

广州品秀和越秀地产虽然独立存在，但并不意味着越秀地产将失去“地铁上的地产”这块肥肉。原人员大部分来自越秀地产，相当于越秀地产间接经营品秀星图项目。此外，根据计划，广州品秀将于未来转让给越秀地产。

现在，时机终于成熟了。越秀地产不仅引进了新股东广州地铁，并借此机会推进“轨道交通+地产”战略，还以141亿元收购了原母公司增城冠虎项目。

截至2018年底，越秀地产总土地储备为1941万平方米，其中大本营广州的土地储备为762万平方米。此次交易完成后，越秀地产将在广州新增146万平方米土地储备，广州土地储备总量将达到900万平方米。据估计，冠湖项目将贡献约350亿英镑的价值，项目层面的毛利率预计在30%左右。

越秀地产计划未来每年收购1-2个轨道交通项目。合作模式基本上是越秀地产控股51%和交易，广州地铁控股49%，每年贡献约100万平方米的新增土地储备。

根据广州地铁的规划，未来五年，广州地铁计划在2023年将其网络里程翻一番，从目前的478公里增加到800公里。在此期间，将增加33个综合站，到2035年将扩大到2000公里。

如今，这家经常与国有企业合作的广东本土国有企业终于开始加速运营，并将2019年的合同销售目标定为680亿元人民币，目标增长率为18%。

来源：新浪直播网