新城控股：深交所发年报事后审核问询函 要求补充披露利润、资金往来等16处情

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陈辰乐居财经新闻4月2日，新城控股(sh601155)宣布，公司已收到上交所关于公司2018年度报告后审计的询证函。为方便投资者了解，要求新城控股进一步披露利润、资本交换、现金流量和货币资本、房地产开发业务等信息。

一、关于公司利润在公司2018年利润构成中，投资性房地产公允价值变动收入和财务报表范围变动收入所占比重较大。同时，资本化利息支出比例较高、预期信用损失率较低以及采用新会计准则也是企业利润同比增长的主要原因。请披露以下内容。

1.年报显示，2018年，公司投资房地产公允价值变动收入为28.09亿元，同比增长209.02%，占归属于母公司净利润的26.78%。要求公司进行补充披露:(1)结合投资性房地产的区域分布特征以及2018年房地产价格和土地价格的变化趋势，说明投资性房地产公允价值大幅增加的合理性；(2)公司利润的快速增长是否可持续，是否充分显示风险。

2.根据年报，2018年7月，公司将持有49.51%股份的青岛卓悦新城房地产有限公司和持有50.50%股份的义乌五岳房地产开发有限公司纳入合并报表范围。通过收购许昌宇恒房地产开发有限公司(以下简称许昌宇恒)1%的股权及协议，持有许昌宇恒32.38%股份的许昌宇恒被纳入合并报表范围。同时，合资转子公司带来投资收益6.77亿元，占公司2018年归属于母公司净利润的6.45%。要求公司进一步披露:(1)上述协议的具体内容，是否有关于经营管理决策的协议，是否有期限协议或相关违约条款；(2)上述协议及少量股权变动是否能保证公司控制其子公司；(3)子公司通过收购少量股权或签订相关协议来调整利润的会计方法是否发生变化。

3.根据年度报告，许多持股超过50%的合资(联合)企业没有列入合并报表。要求公司进行补充披露:(1)列示持股比例超过50%的合资(联营)企业的资产、负债务和盈利情况；(二)逐一说明合并报表范围不包括持股比例在50%以上的合资(合资)公司的依据；(3)上述处理是否考虑调整利润。

4.公司利息费用的资本化相对较高。年报显示，2018年公司资本化利息支出为88.5亿元，同比增长428.99%；资本化利息支出分别占总利息支出及归属于母亲的净利润的94.58%及84.36%，较2017年的77.45%及27.75%大幅上升。要求公司披露:(1)资本化利息费用的会计处理基础；(2)相关会计处理与往年相比是否有重大变化，如果有，请说明具体原因。

5.根据年度报告，公司有其他应收款共计448.68亿元，其中苏州宇晟房地产开发有限公司和其他债务人的其他应收款已超过一年，坏账准备率分别为0.1%和1%，明显偏低。要求公司补充披露:(1)确定相关坏账准备的依据；(2)结合其他可比公司的情况和公司的实际特点，说明坏账准备是否充足。

6.新会计准则对公司2018年度报告财务报表的相关科目产生重大影响，其中公司经营收入和归属于母公司的净利润分别为34.2亿元和6.62亿元。请详细说明新会计准则下收入确认政策、确认时间和确认基础与往年相比的具体调整，并定量分析相关影响。

二.与关联方及合作伙伴的资本交易报告期内，公司与关联方及合作伙伴的应收应付款项增长迅速，金额较大。请从借款利率提高、交易必要性、资金回收风险、与交易对手的关系等方面披露以下事项。

7.截至2018年底，本公司应付间接控股股东新城发展控股有限公司及其子公司的计息资金为22.22亿元，利率为8%，高于基准贷款利率，高于本公司2018年平均融资成本6.47%。要求公司补充披露:(1)关联方贷款履行的决策程序及相关信息披露义务；(二)关联方借款利率高于平均融资成本的原因，是否存在侵害公司利益的行为；(3)在账面货币资金余额为454.09亿元的情况下，公司需要向间接控股股东及其子公司借款。

8.本公司其他应付款金额较大且增长较快。根据年报，2018年，公司其他应付款为479.22亿元，同比增长33.50%。其中，关联方基金和小股东基金所占比例较大。请向公司说明:(1)公司其他应付款金额较大的原因及主要业务背景，是否有商业实质；(2)控股股东与中小股东之间是否存在关系。

9.本公司的其他应收款项金额也很大，且增长迅速。根据年报，2018年，公司其他应收款为453.26亿元，同比增长58.93%，其中关联方应收基金、少数股东应收基金和房地产合伙人应收基金所占比例较大。要求公司披露:(1)上述其他应收款形成的原因和时间；(二)开展业务合作时，是否有其他协议使公司对其他股东形成借贷义务；(三)公司与上述交易对手的关系；(4)上述基金应收款大多为无担保、无息且无固定还款期。请解释他们的年龄分布，是否有任何回收风险，是否有足够的坏账准备；(五)公司为关联企业和合营企业形成其他应收款时，是否与关联企业的其他股东有关联关系，其他股东是否根据持股比例共同提供资金支持，是否有资金占用。

10.根据年报，公司预付资金146.34亿元，前五名预付资金余额合计44.34亿元，占30.30%。要求公司补充披露:(1)前五名预付基金的交易对手及交易背景；(2)预付对象与公司之间是否存在关联。第三，关于公司的现金流和货币资金

报告期内，公司货币资金余额高且增长迅速，但长期贷款和短期贷款也大幅增加。同时，报告期内公司现金流相对紧张。请结合资金使用效率和安全性披露以下内容。

11.公司经营活动和投资活动的实质是房地产开发业务。综合考虑公司经营活动和投资活动的净现金流量之和，2016年、2017年和2018年均为负，分别为-6.1亿元，-102.41亿元和-161.96亿元。要求公司补充披露:(1)公司各分部房地产开发业务的现金流量；(二)经营活动和投资活动现金流量紧张的主要原因；(三)是否对公司生产经营产生影响；(4)公司应采取以下对策。

12.年报显示，2018年底公司货币资金为454.09亿元，同比增长106.90%，其中银行存款占88.10%；同时，公司长期贷款和短期贷款合计259.39亿元。请贵公司进一步披露:(1)货币资金的有限用途；(2)在以银行存款为主体的货币资金大幅增加的背景下，公司利息收入从2017年的1.54亿元增加到2018年的1.87亿元，增幅仅为21.43%；(3)根据货币资金期末余额和利息收入数据，相关利率水平仅为0.47%。请说明低利率水平的合理性，并显示2018年公司货币资金的月平均余额；(4)请结合公司的经营模式，说明货币资金余额相对较高时，存在更多计息贷款的合理性。四.关于本公司的房地产开发业务，本公司的房地产开发业务在2018年增长迅速，明显高于行业平均水平，但物业租赁及管理业务的毛利率有所下降。请就房地产开发业务相关事宜披露以下内容。

13.2018年，公司实现营业收入541.33亿元，同比增长33.58%。归属于母亲的净利润为104.91亿元，同比增长74.02%；同时，公司2018年末存货为1455.73亿元，同比增长90.59%。要求公司披露:(1)房地产开发业务和存货的区域分布特征；(2)根据行业内可比公司的情况和房地产政策，说明房地产业务收入的确认时间、确认依据、快速增长的原因和可持续性。

14.年报显示，公司的物业出租及管理业务紧密依赖五岳广场实现发展。2017年和2018年，营业收入分别增长131.05%和117.24%，但毛利率分别下降10.20%和1.74个百分点。该公司的五岳广场业务侧重于资产运营模式，但有几家公司是根据资产运营的。要求公司披露:(1)公司商业地产选择不同经营模式的原因和考虑；(2)物业租赁及管理业务毛利率下降的原因是否受到五岳广场城市布局特征的影响？

五.其他事项

15.2018年，公司应收惠州钟毅房地产开发有限公司款项两年，金额为人民币14.8亿元，其他关联方资金未列入2017年其他应收款。请披露上述应收款的原因和背景，并说明上述信息不一致的原因。

16.根据年报，2016年，公司出售了上海地宇商业管理有限公司的全部股份，并购买了一个三年期股权价值为1.5亿元的看跌期权。请向公司说明:(1)看跌期权的交易背景和定价合理性；(二)购买卖出期权的主要考虑因素，以及相应的决策程序和信息披露义务是否履行；(3)期权的会计处理及其依据。鉴于上述问题，如果公司认为不适用或因特殊原因根据格式准则第2号和上海证券交易所的要求确实不便披露，应说明不能披露的原因。请公司年度审计会计师事务所对上述问题2-6、9、16发表意见。

请于2019年4月3日披露该询证函，并于2019年4月19日前回复上述事项并予以披露。

来源：新浪直播网