3月卖了1.6万套 北京二手房真回暖了？

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随着阳春三月气温上升，北京二手房市场出现新一轮交易高峰。许多机构4月1日发布的数据显示，3月份，北京楼市网上签约的二手房有16051套，创下了近10个月来签约的新纪录。这是房地产市场在2017年3月17日受到监管后的第三个月，当时签署了16000份合同。由于2月份春节期间成交量出现回调，仍无法满足“连续三个月上涨”的整体回升趋势。然而，"二手房走出低谷"已经成为市场的一致判断。不过，业内人士也提醒，由于严格的信贷和高库存限制竞争的房子，市场不会大幅反弹，买家和小业主应作出审慎的判断。

01.三个因素促成了交易的爆发

根据诸葛的房源搜索数据，3月份北京楼市新建商品房交易量远高于上月和去年同期，本月二手房网上签约量逐月增长:二手房售出16051套，同比增长163.52%，同比增长43.88%。

中原地产研究中心的统计数据显示，北京二手房网3月份的数据是2018年5月之后连续10个月的最高值；除2017年4月和2018年5月外，这也是自2017年3月17日楼市调控以来，二手房交易量突破1.6万套的第三个月。

根据以往的网上签约记录，《今日北京商报》记者发现，2019年2月，北京二手房成交量为6091套，2017年4月和2018年5月，北京分别实现网上签约16902套和18096套。

中原地产首席分析师张大伟表示，信贷政策的小幅放松、调控周期中市场需求的积压以及新房促销导致的“折价”需求的增加，是3月份北京二手房交易量井喷的主要原因。

在张大伟看来，一方面，目前的信贷政策比以前宽松，购房抵押贷款政策基本稳定。此外，短期市场炒作“收紧国家管理的公积金政策”也加速了一些观望需求进入市场。另一方面，在过去一年成交量低迷的情况下，积累了大量需求，特别是在北京，在过去两年的调控周期中，房价大幅下跌，成交量下降逾一半，市场需求积压。此外，春节过后，一些地区的新房促销力度加大，购房者为了换房加快了二手房的销售，这也使得市场更加活跃。中国其他城市已经放松了对房地产的调控，一些价格上涨的传言干扰了市场趋势。例如，许多城市已经宣布大幅降低利率并调整限购政策，这也被张大伟方面视为影响北京二手房交易表现的一个主要因素。“最近，基于房价确实下跌的事实，各种投机行为开始爆发。许多人已经开始期待政策放松，并担心错过加息。”

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师郭世英也指出，3月份二手房合同数据的井喷是由于受以往政策影响的住房需求积压，以及近几个月集中发布的市场预期的变化。

02.压缩新房库存

应该指出的是，今年3月北京二手房交易人气上升的另一面是北京新增住房库存压力的激增和严格的信贷执行。

统计数据显示，虽然北京二手房合同量在3月份突破了1.6万套，但北京新建商品房的供应量也在不断增加。据中原地产研究中心统计，3月份，北京市供应了3707套商品房，供应量持续增加，库存积压持续上升。目前，库存已达68800套，这也是两年多来房地产调控的最高点。

值得一提的是，在北京楼市的高库存压力下，去年打开供应大门的有限竞争空间“发挥了主导作用”。截至4月1日，北京已进入市场的45个有限竞争房项目，取得了6个预售许可证，提供了30，146套商品房有限竞争房。目前，只有7631套在网上签名。按面积计算的网上签约比例，80.3万平方米的销售面积只签约了22.2%。总的来说，所有进入市场的项目实际销售的平均合同量不到40%。

事实上，除了已获得预售证书的有限竞争房屋项目外，还有大量待售项目在排队等候。张大伟透露，2019年将有6万多套限价房进入市场。

此外，麦田地产还指出，由于2019年北京住宅用地的规划供应将与前两年保持一致，预计政府将调整土地供应模式和结构。除了增加不受“价格限制”的土地比例之外，还可以降低非区位优势土地的储备价格。这将激发更多开发商的征地热情。

根据2月份麦田房产的统计报告，北京市住宅用地的流转方式在2月份发生了很大变化。本月售出的9块住宅用地中，有3块尝试采用“限定地价、竞争自养、申报方案”的土地竞争模式，而不是“限定房价”，结束了2016年底以来北京所有住宅用地“限定房价”的历史。

03.反弹是有限的

3月份公布的二手房交易数据也引发了对北京楼市复苏可持续性的热烈讨论。然而，整体市场反弹是有限的，这已得到许多专家的认可。

郭世英表示，从3月份北京新房和二手房的交易数据来看，北京市场有明显的回暖趋势，并已逐步走出低谷。不过，关于“升温趋势能否持续”，郭世英认为，北京楼市在过去两年经历了严格的调控，各项市场指标都达到了调控预期。目前，北京二手房市场已经回归理性，如果没有调控政策的刺激，将在短期内保持稳定运行。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐指出，气候变暖主要是由季节性因素造成的。首先，今年的环比增长率相当于2018年同期。与2015-2016年的火爆市场相比，今年3月市场反弹相对温和。然而，根据周度的数据，周度在3月第四周的交易量逐月持续下降，表明节后市场的快速回暖并未持续。

从价格上看，二手房平均交易价格稳步上升。3月份，北京二手房平均交易价格为61420元/平方米，比2月份上涨2.5%。3月份，在中心城市的四个高单价区，成交额同比增长2.5个百分点，扩大了平均价格涨幅。如果排除结构性原因，3月份的平均价格涨幅在历史周期中并不显著。短期内，3月最后两周的平均交易价格随着交易量的下降而下降，平均价格的上升趋势难以维持。

徐小乐表示，目前市场预期仍然稳定。3月份，北京链家新屋数量同比下降26.7%，新增客户数量基本持平，游客数量同比增长14%。买家和卖家进入市场的热情仍然很低。在过去的六个月里，业主的报价保持稳定。在第一季度，尽管提高上市价格的业主数量逐月增加，但近80%的业主降低了报价。3月份，买家的交易周期为79.2天，仍处于一个较长的区间。

“在北京的房地产调控政策仍然很高、新房供应相对充足的情况下，市场没有迅速回暖的基础。”此外，徐小乐还强调，如果后续没有持续的政策支持，市场将转向季节性向下调整，年交易量将呈现先高后低的趋势，3月份的交易量可能是全年的最高点。

根据麦田地产的数据，从政策信号中可以看出，2月份土地出让方式不再“限于房价”，近期银行按揭审批和贷款速度加快，北京房地产政策环境的严峻性较之前有所缓解，但考虑到住房信贷政策没有松动，预计市场仍将呈现理性复苏趋势。

和硕首席分析师郭毅指出，今年春节后两周，楼市确实出现了相对明显的回暖现象。从3月份整个月的交易情况来看，也证实了春节后的市场回暖。郭毅认为，本轮复苏的主要原因是去年宽松的货币政策提高了市场预期，另一个原因是目前北京市场有大量可供选择的项目，开发商采取了一些价格措施，并给予一定的价格优惠。在这种背景下，观望前积累的需求被集中释放，形成了3月份的“小阳春”局面。

“小羊春”的情况能否持续，取决于限制购买和贷款的政策。目前，北京仍然对购房和贷款实行非常严格的限制，二手房首付比例高达80%。因此，从目前来看，北京楼市的这种短期复苏实际上是可以预期的。”因此，郭毅指出，北京楼市的二手房交易量不太可能长期持续上涨，甚至价格也会上涨。

来源：新浪直播网