海口楼市限购升级 暂停企业购买住宅

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当市场普遍预期城市房地产市场调控政策将进一步微调和放松时，海口市出台了收紧政策。

海口近日发布通知称，为进一步落实房地产调控目标，防止房价“大起大落”，进一步稳定市场，企业将暂停购房，明确2018年4月以后，入驻人口只能购买一套住房。同时，加强了对商业项目的控制，完善了商品房项目的价格备案办法。

据业内人士透露，近期全国部分城市的政策微调和海口市人才安置政策的放松，被一些人解读为政策放松的引导，引发了海口楼市的一些躁动。调整升级，特别是企业暂停购房，阻断了部分投资者绕道购房的可能，打消了部分房地产投机者的念头，继续强调引进人才、严格控制购房对象的政策。

总的来说，全国房地产市场仍然实行相对严格的房地产政策，不投机的原则仍然存在。今后，海南等地区仍有可能出现房地产监管过重的情况，企业将会购房或全面收紧。

海口已经采取了许多措施来阻止房地产投机者

海口的通知包括五项措施:

一、暂停向企事业单位、社会团体和个体工商户出售商品房(经批准的企业人才周转房除外)。

2.2018年4月22日20: 00后户籍迁入我省的家庭只能购买一套商品房(外来定居购房人才除外)。

第三，为进一步加强商业和办公建设项目的管理，规划部门必须严格按照土地使用和规划性质审批新的商业和办公项目。已取得建设工程规划许可证但未取得建设工程施工许可证的商业和写字楼项目，也必须由规划部门严格按照土地用途和规划性质进行复检。按照以下要求指导管理和控制:

1.带独立卫生间的小型办公楼比例不得超过建筑面积的20%，其余80%的办公楼/建筑的分割面积不得小于150平方米。

2.严格按照《海南省住房和城乡建设部关于规范容积率中建筑面积计算规则的通知》的有关规定控制建筑层高。

3、卫生间、茶水间、饮用水供应照明等公共配套建筑应集中设置，燃气户应符合消防和规划设计规范。

4.严禁房地产开发企业变相改变建筑物用途，不按住宅单元设计改造，不设置悬挑阳台，而是采用公共走廊和公共厕所。

四、自本通知下发之日起取得建设工程规划许可证的项目，单个购买者在同一项目中购买办公用房的累计面积原则上不低于150平方米。

5.商品住宅项目严格实行一房一价管理，不得擅自提高；经物价部门备案后6个月内不得擅自提高商品房价格；房地产开发企业需要调整备案价格的，应当在期满前20个工作日到物价部门重新申报；6个月内，如果监管部门发现价格异常，将指导企业重新调整备案价格。未进行价格备案的，不按照有关规定核发商品房预售许可证。

在上述政策中，最重要的是暂停企业购房。海南在2018年实施最严格的“全球限购”政策后，企业购房成了政策的一大“漏洞”。暂停企业购房的目的是打击以企业名义购房的现象，从而杜绝一些投资者绕道购房的可能性。“过去，企业购房只限于有限销售，对购房没有限制。目前，这种政策控制具有强烈的信号意义。”易居研究中心的研究主任严跃进说。

其次，该政策还加强了对商业项目的控制。严跃进说，目前有一些变相建房的计划。这一次，在供应方面，即规划方面，绝对不允许向住宅模式靠近，类似于公共设施和小型公寓区。同时，在需求方面，提到写字楼物业的累计认购面积不应少于150平方米，这也抑制了需求方对小型住宅的追逐。

第三，该政策重申了为登记人口购买住房的政策。严跃进认为，海口市在2019年1月4日出台了一些新的人才引进政策，这可能会被解读为放松导向，这可能会使一些人才进入后产生误导，即认为拥有户籍可能会增加认购多套房的资格。此次重申的目的是消除一些房地产投机的想法，并继续强调引进人才和严格控制购买目标的政策。

第四，完善价格备案方式。在2018年的政策中，只强调了“如果调整了备案价格，则需要重新备案”的概念。这项新政策规定，未经授权的增加是不允许的，如果需要调整，必须事先申报。类似的规定也可能考虑到一些房屋企业最近提高价格的需要。

海口超重管制的背景是什么？

2018年4月22日，海南省出台了历史上最严格的省级调控政策，并在已出台限购政策的基础上实施了全球限购:

五指山、宝亭、琼中、白沙四个中央生态核心区的房屋只能出售给该市县的居民；

海口、三亚和琼海都实施了限购政策。本省非居民家庭购买住房的，必须提供至少一份家庭成员在我省60个月以上的个人所得税或社会保险缴费证明；

在上述地区以外，本省非居民家庭购买房屋，必须向至少一名家庭成员提供在我省居住24个月以上的个人所得税或社会保险缴费证明；

本通知下发后，户籍迁入本省的家庭只能购买一套住房，且必须向至少一名家庭成员提供在我省居住24个月以上的个人所得税或社会保险缴费证明；

本省非居民家庭不得通过缴纳个人所得税或社会保险购买住房。

上述政策出台的背景是，海南将推进建设中国特色的自由贸易试验区和自由贸易港，随后一些投资需求蜂拥而至，一些房地产坐以待毙，抬高价格或关闭市场。正是在调控政策的影响下，海口市从4月份开始进入全面衰退。据中原地产研究中心统计，2018年1月至11月，海口市商品房销售面积为81.26万平方米，同比下降76.02%。然而，该券商中国记者梳理了国家统计局的月度数据后发现，从2018年6月至11月，海口的新房价格不再领先于环比增幅，而是连续6个月在70个大中城市中同比增幅排名第一。2018年11月，海口市新房价格同比上涨23%。

新年伊始，海口进一步放宽了人才的资格和年龄，不仅人才、配偶和未成年子女可以落户，合格的父母也可以落户。据《海南日报》1月5日报道，人才安置政策的放宽已将范围从学历扩大到大学、职业学校的应届毕业生或海外学生。年龄方面，全日制本科以上学历、中级职称或技师资格由40岁放宽至55岁；全日制大专学历或高级专业资格或执业资格的人才由40岁放宽至45岁；在海口市设立企业，连续经营5年以上，依法纳税，无不良记录，年龄在55周岁(含)以下的公司法定代表人；对于符合引进人才定居条件的人员，其配偶、未成年子女和共同生活的父母可以随其迁移。其中，在海口市开办企业的职业学校毕业生及其随行父母必须达到国家法定退休年龄。

“人才”定居后可以获得购房资格，因此海口“放宽人才定居条件”被一些人解读为客观上提高了购房资格，相当于开了一张房产证，将对楼市产生重大影响。

中原地产首席分析师张大伟认为，海口市的房地产调控政策再次被加码，是在近期人才特别是企业购房放松的背景下进行的，这也阻挡了部分投资者绕道购房的可能。海口房地产市场监管的升级意味着包括三亚和其他城市在内的所有海南都可能继续加大监管力度。总的来说，全国房地产市场仍然实行相对严格的房地产政策，“不投机”仍然是原则。海南和其他地区仍有可能加大房地产调控力度。

“从海口出台严格调控政策的背景来看，不排除近期国内一些城市政策有所放松，这在海南和海口市场引起了一些煽动。关于政策放松的传言很多，这使得原来的政策需要继续下去。强调，同时填补一些政策漏洞，这也将有助于在2018年进一步贯彻调控政策的精神。”严跃进说。

嘉里研究中心还认为，海口推出新政，其中提到“新落户家庭限购一套”和“暂停向企事业单位出售商品房”，是落实和落实中央政府“无房炒房”的理念。再加上海口此前放开了人才落户条件，新政的出台更有意义，堵住了“以房定房”等诸多漏洞，整体调控政策更加严格。事实上，在以往政策的高压力下，海口的营业额在2018年下半年的几个月里一直保持在较低水平。新政的推行无疑对营业额造成了很大的打击。预计海口市未来的营业额将保持在较低水平，调控政策从海口市扩大到海南省的可能性并不排除。

今年，企业会购买房屋还是完全收紧？

去年，Xi、长沙、杭州、上海、深圳等城市相继出台了企业限购令。与海口相比，限制企业购房的城市数量增加到了6个。在企业限购政策出台之前，各地出台的限购政策都是针对个人或家庭的，没有企业限购政策。

至于限制企业购房的市场影响，中信证券指出，企业购房可以有多种目的，如作为员工宿舍或投资目的。由于企业购房时缴纳的税费，以及购房后持有和转让所缴纳的税费，普遍高于个人购房时缴纳的税费，这一障碍也决定了房地产企业在市场中购房的比例很低。主流城市企业购房比例不高。在北京和上海，企业购房的名义比例低于5%，而在二线城市，这一比例可能低于1%。只有在继续实行限购政策、严格发行预售证书、彩票政策蔓延以及二手价格反转现象出现的背景下，个人才有动机通过其公司参与彩票活动，以避免限购政策或增加购房概率。因此，限制企业购房的影响并不大，更多的是在于调整市场预期，抑制市场投资行为，优化市场配置。在一些热点城市需求仍然较高的背景下，我们将继续检查不足，填补原有政策的空白，完善“无房炒房”的理念。

严跃进认为，过去，企业购房只限于限售房，对购房没有限制。目前，这种政策控制具有强烈的信号意义，预计企业将在2019年收紧住房购买。

在2019年的第一周，地方房地产市场监管政策仍然频繁，但整体内容显得既宽松又紧张。张大伟认为，只要信贷政策没有明显变化，其他政策的调整对房地产市场的影响将是有限的。2019年，除信贷外，目前的房地产政策仍越来越微调，但总体政策基本面仍相对紧张。

来源：新浪直播网