澳大利亚房地产路在何方

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新年伊始，人们对澳大利亚房地产市场的前景忧心忡忡。在经历了2018年的大幅下跌后，今年能扭转局面吗？但大多数市场预测并不乐观。

据澳大利亚权威房地产信息公司corelogic统计，截至去年12月22日，在过去的一年里，悉尼房价下跌了8.61%，墨尔本房价下跌了6.61%，珀斯下跌了4.53%；澳大利亚五个主要首都城市的平均房价出现负增长，为负6.17%。这是近10年来澳大利亚房地产表现最差的一年。

根据摩根士丹利的分析，澳大利亚房价正以过去35年来最快的速度下跌。鉴于市场各方面根深蒂固的疲软，2019年似乎不太可能好转，预计平均房价将下降10%左右。

至于房价走势，当地经济学家普遍认为，明年房价将继续下跌，尤其是悉尼和墨尔本。然而，在明年5月澳大利亚全国大选之后，新政府经济政策的确定性将会增强，住房市场可能会回暖。建议投资者更多关注澳大利亚除悉尼和墨尔本以外的其他地区的市场。

据统计，去年第四季度，悉尼房价以年率计算下降了15%，墨尔本下降了12%。这两个城市的房屋清算率和交易量都处于新低。曾几何时，悉尼的房地产市场连续五年强劲增长。2014年，悉尼的平均房价上涨了12.8%，2015年飙升了14.9%。在2017年6月达到峰值后，出现了一个拐点，然后在2018年加速。由于移民人口的增加，墨尔本只是需要住房支持，直到去年下半年，房价才显示出疲态，但目前有加速下滑的风险。这两个城市占据了澳大利亚一半的房地产市场，并具有决定性的影响。

在悉尼，房地产市场正在经历一场信心危机。一些影响房价的不利因素正在发挥作用，如持续的信贷紧缩、无处不在的新建筑塔式起重机表明住房供应增加、外国投资者撤出以及资本利得税的可能变化等。，而空的住房购买率已经超过了3.2%。在悉尼公寓楼密集的地区，如“西部大区域和较低的北岸”，投资者可能面临更大的风险。然而，悉尼毕竟是一个国际大都市，也是旅游和移民的热点。其强劲的经济增长和大规模的基础设施项目提供了许多就业机会，这为悉尼的房地产市场提供了强有力的支持。

澳大利亚房地产市场的兴衰与政府的调控政策密切相关。最近，澳大利亚审慎监管局(apra)提高了只收利息的投资者贷款上限，突显出当局对房地产市场低迷的担忧。市场分析师认为，如果取消信贷上限的信贷宽松政策不起作用，包括降息在内的其他措施也不会被排除。低利率可能成为房地产市场的一个重要支撑因素，但真正的问题是很难获得新的抵押贷款。当大多数纯利息贷款到期时，投资者将被迫离开房地产市场。

因此，信贷紧缩是导致过去两年澳大利亚房价持续下跌的主要因素之一。为防止房地产泡沫，澳大利亚保诚监管局于2015年初启动了第一轮宏观审慎政策，不仅要求各大银行提高存款准备金率，还宣布要求“付息贷款不得超过新增贷款的30%，投资贷款的增速不得超过10%”，这使得信贷供应继续趋紧，特别是加强了对房地产投资贷款的审查。受此政策影响，2018年下半年新增自住按揭大幅下降，表明贷款机构的信贷标准和风险评估标准均有所收紧。与此同时，由于融资成本上升，中国各大贷款机构都适度提高了抵押贷款利率，加重了购房者的债务负担。鉴于目前澳大利亚家庭的负债率仍然很高，今年澳大利亚房价的大幅下跌将引发真正的金融风险。因此，市场希望澳大利亚政府的审慎监管措施将“进一步放松”，以缓解房价的下行压力。

与此同时，澳大利亚联邦储备银行可能会改变多年来保持1.5%低利率不变的政策。事实上，目前利率期货市场的定价水平表明，澳大利亚联邦储备委员会可能在未来几个月降息。目前，澳大利亚大部分住房贷款都是可变利率贷款，贷款成本的任何变化都会对信贷需求产生重大影响。

但从根本上讲，澳大利亚房地产市场要想实现软着陆甚至走出谷底，仍有赖于宏观经济基本面的大幅改善和澳大利亚居民收入的大幅增加。原因很简单。买房需要购房者有承担责任的信心和意愿。消费者信心将决定澳大利亚房价的最终趋势。(经济日报-中国经济网堪培拉记者翁东辉)

来源：新浪直播网