格力地产凛冬受困

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乐居金融曹杰来自珠海

2018年，房地产进入寒冬，许多中小房企遭遇困境。格力地产(600185)就是其中之一。随着寒气越来越强，公司不得不推倒东墙补西墙，通过集中融资取暖。不幸的是，资金缺口越来越大。

与此同时，格力地产的股价也大幅下跌。截至2018年10月，该股已跌破4元，每股3.55元的价格触及三年低点，比2018年股价峰值低40%。无奈之下，格力地产开始回购股份。

格力地产“市值减半，资产破产”的声音非常嘈杂。对此，格力地产于2019年1月2日发布澄清公告，称公司财务状况良好。2018年1月至9月，实现净利润3.89亿元，毛利率42.51%，净利率21.41%。

那么，格力地产的经营和财务状况的真相是什么？

好的表现还是差的表现

从2018年收入和利润的财务报告来看，格力地产似乎并不像它声称的那样美丽。早在2018年第一季度，该公司的收入和利润就出现了同步下降。一季度，格力地产营业收入8.6亿元，同比下降24.35%；归属于上市股东的净利润为2.14亿元，同比下降18.18%。

当时，格力地产采取了集约融资方式。2018年4月，格力地产发行了不超过30亿元的公司债券，并先后发行了两次中期票据，总发行规模为10亿元；5月31日，发行了总额不超过30亿元人民币的中长期有权利票据；6月25日，第三批6亿元中期票据发行；7月，发行总额不超过12亿元的公司债券。

事实上，就在格力地产第一份季度报告披露前后，市场显示出信任度下降的迹象。自2018年2月以来，该公司在二级市场的股价迅速下跌。2月底，格力地产在风能数据中的综合投资评级从“买入”骤降至“减持”。因此，格力地产的投资者似乎对格力地产感到失望，纷纷离开。现在，格力地产通过回购股份来保持股价实在是无能为力。在前三个季度，由于第二季度的融资“输血”，财务状况短暂改善后，第三季度的回报报告再次黯淡。

财务报告显示，2018年前三季度，格力地产实现营业收入18.19亿元，同比下降17.22%；上市公司股东应占净利润3.89亿元，同比下降6.34%。与整体市场情况相比，2018年房地产市场业务收入和净利润的平均增长率分别为35.05%和34.45%，这使得格力地产的业绩难以称得上好。

？？格力地产的财务压力似乎不小。在公司第三季度财务报告中，公司账面资金缺口为15亿，但负债已超过200亿。根据格力地产第三期中期票据的招股说明书，根据公司的经营状况，其短期资金缺口为119.7亿元。根据格力地产的规划，2018~2020年在建及拟建项目的计划投资为82.44亿元。

在“单飞”之后进退两难？

据公开消息，2004年，格力地产现任董事长陆成为格力集团房地产工作小组组长。面对几近停止的业务，他带领7名员工在格力地产一个9平方米的简易办公区开始创业。经过2005年的重组和2009年的借壳上市，格力地产于2015年脱离格力集团，开始“单飞”。

2015年1月，珠海投资控股有限公司(以下简称“海投公司”)与格力地产前控股股东格力集团签署《国有产权无偿转让协议》，规定格力集团无偿将其持有的格力地产3亿股无限制a股转让给海投公司，占格力地产总股本的51.94%。格力集团不再持有格力地产股份，海投公司成为格力地产的控股股东。

显然，格力地产的“单飞”之路并不平坦。除了房地产行业，格力地产一直在寻求通过转型来拯救自己。

2013年，格力地产启动内部结构调整和产业升级，开启多元化之路，形成了房地产业、港口经济业、海洋经济业、现代服务业和现代金融业五大产业齐头并进的发展格局。其中，港口经济产业承担了港珠澳大桥珠澳港人工岛填海工程、珠澳港基础工程。海洋经济产业包括海滩修复、港口管理、岛屿建设、游艇码头网络建设等。

然而，其最新财务报告显示，其房地产业务仍占94.84%。根据格力地产官方网站，公司的房地产项目主要包括珠海格力海岸、格力广场、平沙九号、上海前滩和重庆两江。前三家位于珠海。

其中，“格力海岸”项目是格力地产房地产行业的主体项目。格力地产曾以每平方米7400元的底价和66亿元的总价拍下“珠海之王”。格力海岸总投资超过140亿元，每平方米造价超过1.5万元。然而，由于“限价订单”的影响，很难贡献现金流。这个超级市场就像一个巨大的金融“黑洞”，不断吞噬资金，但却难以产生，导致格力地产陷入两难境地。

据业内分析人士称，由于格力地产的市场偏向珠海，项目布局和发展规划都受制于珠海这个二级城市，因此格力地产很大一部分利润来源是由珠海经济带动的。同时，珠海房地产市场缺乏长期发展潜力，导致格力地产中长期商业潜力较小。

目前，格力地产似乎陷入了两难境地。一方面，房地产业务不能扩大，以实现快速血液补充；另一方面，新业务急需资金，短期内难以盈利。也许"挣扎"将是格力地产未来的常态。

来源：新浪直播网