左手举债 右手“输血” 金科股份打的什么算盘？

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左手已经负债累累，但右手仍在给其他公司输血。金科房地产集团有限公司(以下简称“金科股份”)的这一非同寻常的运作引起了业界的关注。

根据财务报告信息，其总负债连续三年上升，需要借款来偿还年初到期的债务。同时，金科股份为其他企业累计输血73亿元，净资产仅为197亿元，担保余额超过663亿元。金科的计划到底是什么？

金科有限公司是西南地区领先的房地产企业，主要业务是房地产开发。此外，它还规划了五星级酒店、花园、门窗和物业管理业务。2日，金科宣布计划在2019年发行第一期短期融资券，用于偿还2019年前三个月到期的约11笔中期票据和贷款项目。

据悉，这批票据的注册金额为22亿元，基本发行规模为6亿元，发行金额上限为12亿元，这11张即将到期的中期票据和贷款项目的总偿还金额仅为12亿元。

截至2019年1月2日，金科有限公司未偿还直接债务融资工具余额为147.8亿元，其中短期融资债券10亿元，中期票据11亿元，一般公司债券38.62亿元，私募股权债券46.88亿元，资产支持证券25.8亿元，资产支持票据15.5亿元。

不怕钱而慷慨解囊是什么感觉？

作为一家雄心勃勃的中型房地产公司，金科股份近年来一直资金短缺。根据财务数据，截至2018年6月底，公司的计息负债总额为757.99亿元，占负债总额的48.15%。金科房地产集团有限公司2019年首只短期融资券的招股说明书表明，金科股票可能面临赎回压力，如果其融资能力有限或房地产市场发生重大不利变化，将对金科股票的资金余额和偿付能力产生不利影响。

除了不断上升的负债，金科股票的财务压力也不应该被低估。根据财务数据，2016-2017年和2018年1-6月，金科股份经营活动产生的净现金流量分别为6.24亿元、8.49亿元和3.53亿元。前述招股说明书还指出，随着公司经营规模的增加，后续的房地产业务发展需要投入资金。如果房地产市场的波动对公司销售资金的提取产生不利影响，公司可能面临经营活动净现金流量不稳定的风险。

即便如此，金科的股票仍然非常慷慨，经常给许多公司带来血液。中信经纬对金科股份的资助情况进行了梳理，发现金科股份全年共发布了10次资助公告，资助对象既有关联公司，也有非关联公司。

其中，金科有限公司最新的财务资助公告(关于按公司与合作伙伴持股比例计提控股子公司盈余资金的议案)显示，天津金鸡碧桂园房地产开发有限公司、天津R&F房地产开发有限公司等17家企业将获得金科有限公司总计16.14亿元的财务资助，上述企业均与金科有限公司无关联..

至于去年的资金援助计划，公司董事会多次声明，这是对振兴项目公司现有资金、加快资金周转、动用控股子公司剩余资金使其他股东享有同等权利的资金援助，有利于公司合资业务的发展。

高级会计师刘文斌在接受媒体采访时表示，向非绝对控股公司提供贷款，特别是向持股公司甚至没有直接股权关系的合伙人提供贷款，可以理解为寻求快速发展的一种手段，但同时也存在资金使用效率低下和损害股东利益的可能性。

截至2018年11月底，金科有限公司为房地产开发项目建设提供的资金支持余额超过73亿元，其中72亿元由参股公司和持股不到50%的合并控股子公司出资。截至第三季度末，金科股份担保余额已达663.42亿元，占净资产的197.44%。

02“高周转率”加剧了财务压力

使公司财务状况恶化的是，由于采用“高周转率”模式，金科的债务水平在最近三年一直在上升。

2016年，金科公司提出“2017年至2020年的销售额分别为500亿元、800亿元、1100亿元和1500亿元，力争到2020年达到2000亿元。”因此，“1671”高周转率模式正式启动。这种模式要求在征地后一个月开始建设，六个月开放市场，七个月发放开发贷款，一年内归还现金流。

对于房地产企业来说，第一步就是拿到土地，而金科股份拿到土地的势头在过去三年一直很强劲。根据金科有限公司财务报告数据，2016年，公司收购土地34块，收购面积2.2亿平方米；2017年，金科股份的土地收购面积上升至2.55亿平方米；从2018年初到第三季度末，金科股份收购了92块土地，建筑面积1771万平方米，同比增长146%。

如此快速的扩张肯定会让金科的金融形势吃紧。数据显示，2016年，金科的总负债为867亿元，2017年上升至1350亿元。截至2018年第三季度末，这一数字进一步跃升至1743亿元。与此同时，金科股票的资产负债率也在不断上升，从2016年的79.38%上升到2017年的85.79%和2018年前三季度的83.83%。

此外，截至2018年10月底，金科股份合并项下的贷款余额为838.55亿元，较2017年底的贷款余额677.16亿元增加161.39亿元，占2017年底223.66亿元经审计净资产的72.16%。

在快速扩张下，尽管债务负担加重，金科股份还是取得了一定的成绩。2018年前三季度，金科股份实现营业收入268.93亿元，同比增长48.79%；上市公司股东应占净利润21.91亿元，同比增长131.26%。据金科透露，截至2018年12月28日，金科房地产的销售额超过1000亿元，非常接近《发展战略规划纲要(2017-2020)》中提出的2018年全年1100亿元的销售目标。

因此，许多房地产分析师对金科有限公司的未来发展持乐观态度，认为其盈利能力不断提高，长期驱动力稳定。然而，金科的好运能一直保持吗？

根据金科房地产集团有限公司2019年1月2日发行的第一批短期融资券的招股说明书，由于国家宏观调控政策和市场需求的影响，公司未来经营业绩仍有可能波动，这将对发行人持续稳定发展和持续盈利能力带来一定风险。

中原地产首席分析师张大伟也对中信经纬进行了分析，称明年房企的融资环境将依然紧张。随着资金压力的增加，房企的融资需求不断上升，随着银行信贷和信托资金违规进入房地产市场的严格控制，房企的融资难度将越来越大。

在融资环境紧张、房地产市场监管严格的情况下，判断金科2019年1500亿元的销售目标能否成功实现，可能还需要时间。

来源：新浪直播网