东莞地市仍架着一把火，下半年首场土拍开门红，临深宅地遭火拼

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作者:时代财经刘新阁

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东莞多次修补楼市调控，但房地产企业对东莞的热情仍如火如荼。

7月28日，东莞开始了今年下半年的首次拍卖。谢岗镇谢山村7.66万平方米的商住用地和凤岗镇右安铺村3.24万平方米的宅基地进入市场。起拍价分别为12亿元和14.8亿元，起拍价分别为6380元/平方米和18000元/平方米。

在47轮拔河比赛中，谢岗镇的土地被招商局蛇口以16.7亿元的价格中标，相当于每平方米8870元的底价，地价高达39.2%，创下了谢岗地价的新纪录。然而，靠近深圳的凤岗镇吸引了12家房地产企业参与竞争。经过2.5小时78轮竞标，保利将这块美丽的土地据为己有，总成交价为19.6亿元，需要建造8623平方米，相当于每平方米25857元的底价，溢价为33%。

米德兰房地产全国研究中心主任何倩茹告诉时代财经，东莞的“7.25新政”几乎没有控制力，对房地产企业收购土地的信心也没有什么影响。“而且东莞的第一手房子不多，去化学的周期很短。房企急需补充土地，为下一轮销售做准备，因此宅基地将引发激烈的竞争。”

斜岗镇斜山村商住区为tod地块，距关晖城铁银瓶站仅500米左右。这是近年来面积最大、起价最高的商住区。该地块以“最高价+最终报价”的方式出售，最高总价为17.9亿元，每轮招标提价1000万元。

碧桂园非常喜欢这个包裹。6月30日，谢刚举行了托德银瓶湖双小区推广大会。碧桂园的相关人士已经对谢岗表示了乐观，认为谢岗是下一个松山湖。今年上半年准备工作已经开始，他们期待着如愿以偿地得到这块土地。

碧桂园在谢岗也有布局。2017年底，碧桂园与谢岗镇签署了框架协议，“tod碧桂园科技城、关晖轨道银瓶站”。2019年10月，碧桂园中标谢岗镇谢岗村改造区南部住宅更新单元改造项目前期服务商，这是碧桂园在谢岗中标的第三个前期服务商项目。

碧桂园表达了用真金白银赢得地块的决心，并在拍卖开始后频繁出价。然而，这块“肥肉”最终被招商局蛇口带走，以16.7亿元的总价和8870元/平方米的底价售出，创下广东奚仲投资集团有限公司2018年5月创下的8816元/平方米的新纪录。

东莞市房地产协会秘书长陈俊亮对时代财经说:“谢岗镇在东莞是一个比较落后的镇。尽管上述商业和住宅区创下了区域土地价格记录，但由于对未来空房市的想象，其底价并不太高，绝对值也较低。”根据东莞房屋立方的统计，目前在谢岗有5处待售房屋，其中3处待售，2处待售，房屋平均售价约为15500元/平方米。

7月14日，这个包裹的最高价格从21.7亿降到了现在的17.9亿。虽然最终的招标结果没有触及下调后的上限价格，但东莞的tod项目仍是房企竞争的热点。

根据东莞市政府2020年的报告，东莞今年将完成55个tod站点的规划。上半年，东莞先后售出三块tod地块:东莞火车站tod、虎门高铁站tod和r1公交站tod，虎门高铁站tod成交价89.1亿元，为东莞至今最高总价地块。

与谢岗地块相比，在距离较远的凤岗出售的宅基地更具吸引力。

该地块位于凤岗区右干铺村龙凤大道旁，距深圳龙岗中心城仅2公里。土地以“最高限价+竞争性划拨建设+最终报价”的方式出让，每轮招标范围为500万。12家房地产企业展开了78轮竞争，突破了价格和配置限制。在拍卖中，一些房地产企业一次提价5000万元。

最后，在最终报价中，中央企业保利以最高价19.6亿元+17%的竞争建筑赢得了土地，相当于25，857元/平方米的底价，这是东莞第二贵的单价。东莞的单价也在凤岗，离这块2017年中海赢得的地块大约5公里。总价29.2亿元，相当于底价26646元/平方米，项目开盘价35000元/平方米，现已售罄。

凤岗的土地在市场预期中很抢手，而靠近深圳的凤岗一直是深圳消费者购房的热门区域。“凤岗离深圳很近，土地供应稀缺，所以开发商对市场前景仍然乐观。尽管推出了新政，但许多开发商需要在东莞重新定位，因此仍需收回土地。”陈俊亮说。

根据东莞市住房立方的统计，目前在凤岗只有四季花城、东江花园和嘉惠豪庭伊势在售，四季花城和东江花园处于后期状态。

最近，东莞的房地产市场异常火爆，但也从供应方面冲淡了房价上涨的压力。根据东莞市政府的工作目标，今年东莞计划提供约3500亩土地用于居住和商业服务，土地出让收入为600亿元。其中，上半年为窗口期，计划转让2500亩左右的居住和商业用地，下半年转让1000亩左右。

今年上半年，东莞共售出23个商住区，总面积126.9万平方米，总成交额401亿元，远远超过2019年上半年的104.2亿元。根据上海亿居房地产研究所发布的《2020年上半年中国100个城市居住用地报告》，东莞土地交易面积同比增长383%，居全国第三位，土地出让金增长率也达到243%，居全国第四位。

房地产市场和土地市场的激烈竞争导致了调控手段的不断引入。不过，对于下半年东莞土地市场的表现，何倩茹认为，“只要土地位置好或者周边环境好，地价就不会低，参与拍卖的公司也不会少。”

陈俊亮认为，东莞的“7.25新政”出台时间较短，其对市场的影响需要时间。“尽管有规定，但房地产企业对东莞的未来发展持乐观态度，并希望规划东莞，因此他们仍将收回土地。此外，监管主要是收紧二手房市场。一手住房只能将限制销售期延长一年，其他的影响很小。”

资料来源:时代财经

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