700万老旧小区业主有“福”了！今年老旧小区这么改？房价会怎么走？

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随着城市建设的快速发展，居民的居住条件和生活环境得到了极大的改善和提高。然而，由于历史条件的限制，一些旧居住区环境卫生肮脏凌乱，存在诸多安全隐患，停车困难，不仅给居民生活带来极大不便，也成为城市管理的难题。

近年来，旧住宅区改造升级作为一项重大民生工程，也是解决城市发展不平衡不足问题、促进旧城区更新和经济发展方式转变的重要举措。

今年4月，住房和城乡建设部表示，今年将继续加大旧住宅区改造力度，各地计划改造3.9万个旧住宅区，比去年翻了一番，涉及近700万居民。

近日，国务院办公厅发布了《关于全面推进城市旧居住区改造的指导意见》(以下简称《意见》)。7月20日，住房和城乡建设部负责人对相关政策进行了解读。

哪些社区属于旧社区

根据《意见》，旧城区住宅小区是指建成较早、缺乏维护管理、市政配套设施不完善、社会服务设施不完善、居民改造意愿强的城区住宅小区(含单体住宅)。有必要集中力量改造2000年底前建成的旧住宅区。

目前，老社区比较突出的三大问题是:一是管网破旧，存在水、电网、燃气和光纤设施缺乏或严重老化等问题；第二，公共服务的缺乏。由于这些社区建设较早，养老、照顾孩子、财产、文化娱乐、健身、机动车和非机动车的储存等问题更加突出。尤其是对电梯等设施的吸引力相对较强；第三，没有物业管理，公共环境普遍较差。这些问题直接关系到社区居民的生活质量。

在第十一届全国既有建筑改造工作会议上，住房和城乡建设部标准与定额司司长倪江波介绍说，2000年以前，中国有近16万个旧住宅小区，涉及4200多万居民，建筑面积约40亿平方米。

就投资规模而言，方正证券的一份研究报告指出，根据已宣布改造计划的省市，平均每平方米投资约为138-623元/平方米(安徽省合肥市)。旧社区的改造分为三个部分:建筑本身、社区公共区域和社区环境的改善。这三个部分的改造费用分别估计为400，200元/m2和100元/m2，一个社区的总改造费用约为700元/m2。根据这一计算，整个旧社区的重建费用约为2.8万亿元。如果加上企业利润，保证是3%的利润+2%的管理费，加上社区服务的建设投资，总投资会更高。

2019年3月，国务院参事仇保兴在一篇文章中披露，据初步估计，中国城镇需要综合整治的旧住宅区总投资可达4万亿元。如果改造周期为五年，每年新增投资可达8000亿元左右。

关于房企是否有机会参与，58房管所所长张博表示，房企可以参与的环节很多。旧的改革领域与住宅企业擅长的开发行业有很大的不同，对操作能力的要求也不同。从旧住宅区改造看，除了安装电梯外，还包括建设和完善水电道路、光纤等配套设施，优化和改善住宅区的绿化和停车。住宅企业依靠房地产上、下产业链的优势，在这些老改造项目中有明显的优势。

诸葛房产搜索数据研究中心分析师王小妮补充称，从经济角度来看，旧住宅区改造将对建材行业、建筑设计、电梯等行业起到一定的拉动作用。此外，旧社区的社区管理薄弱，甚至有些社区没有社区管理和物业服务，这就要求物业公司在装修后经营。物业管理是房地产企业的机遇。

翻新的进展如何

据说，今年将有39，000个城市旧住宅区进行新的翻修，到2025年，2000年底前完成的旧住宅区翻修将基本完成。

受疫情影响，截至5月底，今年新开工的旧住宅区改造项目约占全年任务的20%，但新开工项目进入6月后增长迅速，6月底达到40%以上。

如何具体改变它

维护和配套是旧住宅区改造的关键。针对这些问题，《意见》将旧住宅区改造内容分为基本型、完善型和升级型三类。

基础改造主要包括市政配套基础设施的升级和社区建筑的屋顶、外墙、楼梯等公共部位的维护，以满足居民的安全需求和基本生活需求；完善改造则侧重于满足居民的生活便利需求，主要包括环境和配套设施的改造，社区建筑的节能改造，有条件的建筑安装电梯。

其中，建设环境及配套设施改造包括拆除违法建筑、改造社区内及周边的绿化和照明环境、改造或建设养老设施、无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信箱、文化休闲设施、体育健身设施、产权房等配套设施。

《意见》在确保基础设施维护和改善便利设施的同时，还注重丰富社区服务供给和提高居民生活质量，积极推进公共服务设施配套建设和智能化改造，包括社区和周边地区的改造或建设。综合社区服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能传感设施，以及养老、托儿、家政、便利市场、便利店和邮政快递的综合集成。

转型基金从何而来

张博告诉《国际金融新闻》记者，旧社区的改造有两个主要困难。首先，如何平衡社区业主的利益，无论是安装电梯还是改造停车位，都会影响到一些社区业主的利益。，从而影响转化和推广的效率；第二，如何筹集相关的改造资金，毕竟旧住宅区的改造项目规模大、成本高，这也是一个很大的财政压力。

易居研究院智库中心研究主任严跃进也认为，旧住宅区改造的收益需要积极研究，很多旧住宅区改造项目的盈利机制不明确，会有资金压力，有必要在后续探索盈利点。

在改造资金来源方面，《意见》提出要建立政府、居民和社会力量之间的合理共享机制。

一方面，按照“谁受益，谁贡献”的原则，积极推动居民为改造贡献力量，可以通过直接投资、使用住宅专项维修资金、转移社区公共收入等方式实现。《意见》指出，应支持社区居民提取住房公积金，用于装修自住住房，如安装电梯。

另一方面，增加政府支持。将旧城区住宅区改造成经济适用住房项目，中央政府给予财政补贴，省级人民政府应做好财政支持工作。市、县人民政府对旧城区社区改造给予财政支持，可将其纳入国有住房销售收入存量资金使用范围。此外，支持地方政府通过发行地方政府特别债券筹集重建资金。

此外，《意见》还强调要不断提高金融服务的力度和质量，推动社会力量参与转型。7月，住房和城乡建设部推动国家开发银行和中国建设银行(香港00939)与全国五省九市签署战略合作协议，向签约地区提供4360亿元贷款，重点支持涉及市场力量的旧城区改造项目。

关于旧房改造和旧房改造的区别，中国城市发展研究院投资部主任刘成在接受《国际金融新闻》采访时表示，旧房改造和旧房改造是完全不同的实施方式。旧的改革主要面临资本投资和成果享受的有效分享机制，这与当地的财政状况、居民收入水平和周边商业价值密切相关。

王小妮认为，工棚改造的问题在于拆除困难，补贴方案难以获得全体业主的同意，容易引发社会矛盾。但是，在旧的改革模式中，业主为社区环境的改造买单，也存在着动员社区群众的问题。然而，与棚改相比，旧房改造不需要搬迁房屋，也没有补贴资金供业主拆房重建，带来的社会矛盾相对较小。

张博还强调，两者之间的差异非常大。一是“变旧”，二是“拆旧”。两者之间的内在逻辑差异是显而易见的。棚改主要是针对旧的危险建筑物。只有拆迁才能更好的改善居住环境，而大量的旧城镇并不都是危房，急需拆迁。然而，居住环境长期以来无法满足人们的生活需求，包括社区缺乏电梯设备，不利于高层居民特别是老年人出行，以及缺乏养老、育儿和医疗保障。

旧社区改造后对房价有什么影响

张博表示，旧住宅区的翻新不会刺激住房需求，也不会在棚子翻新后产生短期住房需求的大幅飙升。因此，对现有房地产市场的影响相对有限，但住宅小区改造后居住环境得到了明显改善，这可能会推迟更多人对住房的需求变化。

严跃进同意上述观点，坦率地说，旧住宅区的改造将有助于降低房价。严跃进解释说:“旧社区改造提高了他们的生活质量，适当增加了业主对旧社区的依赖，促进了旧社区的出租和销售，相当于挖掘了股票市场，有效地增加了供应量。，使得房价上涨的可能性减弱。”

另外，旧社区改造后，社区的价值会明显提高。根据方正证券的研究报告，根据上海徐汇区和杨浦区住宅改造后的市场价格，平均涨幅为5000元/平方米。

来源：新浪直播网