万科的2019：平凡的一年

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也许是万科董事会名誉主席王石高喊“年度报告很好”，或者是希望尖子生能回答难题，这给外界带来了很高的期望。万科2019年年报发布后，投资者情绪相当悲观。

万科递交的成绩单“相当令人满意”，远远低于投资者的预期，资本市场也用脚投票。在年报发布的当天，万科以每股26.3元收盘，下跌6.44%。

在这份年报中，市场对万科的最高评价应该是“稳定”，这是万科在预测行业将进入“白银时代”后的一贯主张和做法。多年来，万科的财务指标一直保持优异，利润水平一直“稳定、进步”，业绩一直“无可指责”。

毛利率和净利润都略有下降

万科业绩的增长速度随着基数的扩大而逐渐放缓。

2019年，万科实现销售面积4112.2万平方米，同比增长1.8%；年销售额6308.4亿元，同比增长3.9%，为万科近年来最低增速。

2019年，万科实现营业收入3678.9亿元，上市公司股东应占净利润388.7亿元，分别增长23.59%和15.10%。

在营业收入大幅增长的情况下，净利润增长率与之不匹配，万科管理层回避了对万科盈利能力问题的正面回答。

另一个信号是，万科的毛利率和净利率在2019年略有下降。2019年，万科房地产及相关业务毛利率为27.2%，较2018年下降2.5%；净利润率为10.56%，下降0.78个百分点。

万科总裁朱九生回应称，整个行业的毛利率下降可能是一个长期趋势。然而，这仍然不能解释万科盈利能力下降的原因。即使行业的总体趋势是这样的，这两个指标大多数领先的房地产企业都可以保持一个良好的水平，更不用说万科的毛利率和净利率都不是行业内的顶尖，而只是在行业平均线上。

如果我们可以低估万科的“盈利能力”，它仍然是一个能够“长寿”和“活得好”的优秀企业。至少，万科拥有优秀的现金流控制和低负债率。

2019年，万科实现营业现金净流入456.9亿元，连续11年实现正营业现金流量；去年底，万科持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总额938.9亿元；净负债率为33.9%，是业内最低水平之一。

一年半前，万科秋季例会的主题是“活着”。当时是出于“居安思危”的考虑。然而，令人意想不到的是，房地产行业遭遇了比以前更加困难的局面，“住”成了一种特殊的真实存在。

为了“活得更好”、“活得更好”、“活得更长久”，过去一年，万科战略目标的关键词是“汇聚与聚焦”、“剪枝与剪叶”、“巩固与提升基础盘”，同时在组织上进行了彻底的重构。

在万科“大江大海”计划的推动下，万科内部流动性加快，许多高级管理职位发生了变化。“年轻的元帅”孙嘉取代张基温成为南部地区的首脑。接任财务总监一职11个月后，也将这一职位移交给了年轻的韩。同时，张旭也不再是公司的执行副总裁。

于亮表示，让优秀的将军站在第一线战斗是万科的原则。万科物流业务迎来巨大发展机遇。公司支持张旭专注引领物流业务上新台阶；王文锦将把他高度专业化的工作交给年轻人。他将继续从事更全面、更复杂的管理工作，继续发挥协调管理作用。

“生存”是目前最大的问题

任职三年多后，于亮的团队逐渐形成。自2018年万科通过战略回顾和业务梳理提出管理改进的主线以来，万科很少谈及多元化业务的发展，逐渐成为以回报为基础的“住宅开发商”。

虽然于亮表示希望大家能更有耐心，让新业务在宽松的环境下有更多的发展机会，“物流和冷链有很大的发展机会”，但资本市场和投资者的耐心来自商业前景和“钱景”，万科并没有充分展示这一点。

万科的投资者希望万科管理层介绍公司主营业务的细节，万科管理层礼貌地回应:“我们欢迎投资者来公司调研，深入了解各种业务场景。”

2019年，万科房地产及相关业务经营收入3526.5亿元，占比95.9%，物业服务经营收入127.0亿元，占比3.5%。万科没有太在意其他多元化业务的经营数据。

短时间内，万科可能没有动力去寻找“第二条曲线”，而“生存”是目前最大的问题。

万科面临的形势不容乐观。朱九生表示，疫情对万科的影响很大，具体体现在销售、发货、现金流、复工等方面。首先，2-3月份的认购金额同比减少了510亿元，今年的开工至少推迟了一个月。

在各种特殊情况和压力下，万科为2020年设定了一个“行动框架”。万科表示必须做三件事:第一，对市场环境的变化进行更深入的分析，回归基本的商业逻辑；二是注重产品实力和服务实力，搞好精益运营，提升竞争力和运营效率；第三，深化组织重构，在实践中检验组织能力和效率，完成人与人的匹配。

万科为业绩会议设定的主题是“推迟几天开花期”，这表明万科应该有信心在2020年完成既定的业务目标。朱九生还表示，万科2020年销售额下降是一个小概率问题。

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来源：新浪直播网