把陷阱变馅饼：公募REITs探路基建“理想国”

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作者:时代财经冯珊珊

“中国的房地产投资信托基金已被叫牌多年，但它们之前没有得到大规模推广的主要原因在于立法。房地产投资信托是一项复杂的法律创造，需要立法支持。到目前为止，中国还没有专门为房地产投资信托基金立法。”于红英的管理合伙人王光英9日在接受时代财经采访时表示:“近年来，中国的监管部门和生产(房地产)和金融(金融)行业在reits的方向上做了大量的探索和积累。”

现在，公开发行房地产投资信托基金探索基础设施新领域的时机已经到来。4月30日，中国证监会和国家发展和改革委员会(NDRC)联合发布了《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金试点工作的通知》，随后证监会同时发布了《基础设施证券投资基金公开发行指引(试行)》(征求意见稿)。

业内专家指出，虽然reits的公开发行仅限于商业地产领域，但reits在医疗保健领域可能会快速发展。

“近年来，宏观经济逐渐进入持续下行期，最近又叠加了疫情的严重影响。作为反周期调整和抗击疫情的需要，决策层应在引入财政和货币宽松政策的同时引入大型基础设施和新基础设施。作为扩大投资以保持增长和稳定就业的最重要的人手之一。”中国企业资本联盟副主席柏文告诉时代财经。

白文喜认为，基础设施资产的流动性是基础设施可投资性的重要条件。此时，基础设施领域的reits公开发行试点工作正式启动，可以为基础设施资产提供更高的流动性，旨在打开投资退出渠道，激活基础设施领域已有的资产，提高基础设施资产的流动性，促进各种资源和投资进入基础设施领域，支持和配合大型基础设施和新基础设施的建设。此外，资本市场监管还可以推动基础设施投资和运营的市场化、规范化和可持续发展。

“相对而言，基础设施领域的资产所有权清晰，现金流相对稳定，且具有长期增长趋势。通过结构性安排，它可以实现比商业地产收益更高的收入水平，因此更适合发行股票或收入支持。reits产品将更多的社会资金集中到基础设施领域。”白文熙说道。

据白文喜介绍，“推出reits公开发行有望成为操作中国庞大基础设施资产存量的工具，为基础设施发展打开新的空空间，丰富资产管理市场的产品类型，促进投资者参与房地产投资的多元化。此外，这也有利于为基础设施行业提供长期稳定的资金，提高基础设施企业直接融资的比例，进一步去杠杆化。"

北京大学光华管理学院院长刘桥认为，房地产投资信托本质上是将资本市场上成熟的房地产证券化；它兼具金融属性和房地产属性。

“通过发展reits，基础设施投资和房地产资产形成的存量部分资产，以及未来大量的增量部分，可以作为基础资产纳入市场化的资源配置体系。通过合理的估价、定价、分销和二级市场交易，价格发现得以实现。”

“从这个角度来看，我们认为，reits是中国未来金融供给方改革的最重要的起点之一。”刘桥说道。

随着基础设施领域reits公开发行试点项目的正式启动，也引发了中国商业地产领域reits公开发行的多方联合。

正如一些业内人士所说，中国的房地产业和基础设施行业一样，已经存放了大量的控股资产。迫切需要通过reits提高资产的流动性，提升资产的价值，增强资产的可投资性，为中小投资者和普通人进入商业地产投资领域打开方便之门。

商业财产的资产证券化为什么多年来仅限于少数几个案例而不能广泛推广，这是值得怀疑的。

“租金收益率相对较低。目前，mainland China商业地产平均收益率已降至2%以下，同期银行贷款利率甚至还不到一半。谁将购买这些产品？”白文熙说道。

“土地转让和规划由政府控制。强制性规划导致了商业地产供应的提前和过剩，从而降低了租金水平。”白文喜认为，市场上的无风险利率与商业地产的租售比相比过高，这使得商业地产资产证券化难以建立在商业逻辑上。

“金融准入控制(许可证)和价格控制(利率)从整体上提高了无风险利率水平，导致商业地产租金收益率较低。面对远高于这一收益率的无风险利率，投资者自然不会购买reits产品。”白文熙说道。与此同时，双重征税的问题使已经很低的商业地产投资回报率变得更糟。

“在商业地产中公开发行房地产投资信托基金实际上很难普遍实施。房地产投资信托产品很少局限于公共租赁住房、经济适用房和可结构化的长期租赁公寓，而完全市场化的房地产行业只能作为少数情况使用。”白文喜认为，有必要依靠房地产投资信托基金来解决住房企业的财务问题。"目前没有普遍意义."

然而，“房地产投资信托基金的公开发行是目前房地产领域为数不多的金融创新之一。”这对于盘活商业地产资产存量，引导更多资源进入商业地产投资领域，具有划时代的意义，对于商业地产行业而言，更是不言而喻。”白文熙说道。

“老龄化社会即将到来，养老产业已成为近年来中国的热门话题。然而，有许多吵闹的人，很少实用的人。在实际投资和运营的机构中，很少有人真正制造模型和赚钱。”蒲红英的管理合伙人王光英告诉时代财经。

“医院是沉重的资产投资。据粗略估计，医院最初投资的大约一半是房地产投资。”据王光英称，在美国，房地产投资信托基金的医疗保健是与医疗健康密切相关的另一种形式。“这种业务在一定程度上被归类为金融，但它与医疗卫生密切相关。以康复、医院和老年保健为工业基础，这是美国医疗卫生研究中不可忽视的一种存在。”

“美国的许多医疗保健公司可以基于这一系统将其资产剥离给专业的医疗保健房地产投资机构，并且它们具有一定程度的轻资产战略，从而使医院和疗养院的投资者和经营者从资产投资中解放出来，并促进医疗保健行业的资源。合理配置和开发。”

“这是美国资本市场发达和专业化社会分工细化的象征。这对我国医疗行业、养老行业和产业发展具有借鉴意义。”王光英指出，美国医疗房地产投资信托的主要机构一般都是盈利的，而且股息收益率相对较高。在年复一年稳定收益的基础上，美国医疗房地产投资信托是机构投资者的重要投资配置选择。

同时，美国的reits也是个人投资者非常好的投资选择，年化投资回报率约为5%，初始投资可以随时出售和回收，大量成熟的房产作为资产基础(保险和抗通胀)，使reits产品不仅稳定，而且与企业股权投资和银行储蓄相比，具有抗风险和适当的回报，也是个人的一个很好的投资选择。

“对于中国的医疗reits来说，想象空是很大的，但是很难知道如何去做。”王光英认为，主要问题是中国公立医院/疗养院的许多产权不明确，这是公立医院/疗养院打包上市的最大障碍；然而，许多私立医院/疗养院的规模相对较小，并且有更多的财产租赁，主要业务水平不够稳定。"这是私人层面资产证券化的一个障碍."

“中国医疗房地产投资信托基金更有可能成功的项目应该来自泰康这样的企业。他们获得了大量的土地，建造和运营了医院和养老机构，产权相对清晰，相对适合整合和发行房地产投资信托基金。”王光英表示，中国有许多高端养老机构，为中国的高端养老人群服务，它们的定位与美国的布鲁克戴尔有些相似。在土地性质和所有权明确无误的前提下，这部分高端养老金的基本财产将在养老金行业的运营层面成熟，并产生正现金流。

“我们可以考虑将这些养老资产证券化，成为中国真正的养老reits，为中国投资者提供养老reits选择，为需要养老的高端人群提供对冲养老投资产品，并为这些行业的初始投资者提供退出渠道。”王光英说。

来源：新浪直播网