多城地王难解套，房企计提存货跌价，厦门合肥南京是“重灾区”

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作者:时代财经黄银桥

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随着4月份的过去，a股上市房地产企业发布2019年年报的指定行动已经结束。回顾过去一年的业绩，规模、收入、利润和负债等关键指标无疑是最受关注的。

但除了这些常见的指标外，存货跌价准备栏中的数据也是一个“晴雨表”。所谓存货跌价准备，是指在期中期末或年末，如果存货发生毁损、全部或部分过期，或者销售价格低于成本时，存货成本中不可收回的部分，应当按照单项存货成本与其可变现净值的差额提取，计入存货跌价损失。

换句话说，由于存货的可变现净值低于原始成本，对减少部分的稳健处理也是对潜在亏损项目的处理。时代财经发现，在存货跌价准备栏目中，很多a股房地产企业披露了具体的项目，其中很多曾经是地王或高价场所，这也在一定程度上反映了房地产企业为其“疯狂”所付出的代价。

2019年，领先的房地产企业万科为其项目计提存货跌价准备，金额为29.9亿元。这也直接降低了万科的利润水平，影响了报告期内11.4亿元的税后净利润和归属于母公司股东的净利润7.8亿元。

年内，万科共有14个计提存货跌价准备的项目，其中合肥未来之光首次入选，总金额为8.5亿元。

据时代财经介绍，2016年9月23日，万科以48.8亿元的总价、11249.94元/平方米的底价、230%的溢价赢得了合肥的未来，创下了当时肥东区成交价和总成交价的新纪录。

然而，根据方天霞的数据，2019年该项目的销售价格持续下降，高层建筑的平均销售价格从原来的15，000元/m2下降到14，500元/m2、14，000元/m2和13，500元/m2，空房的利润进一步下降。

另一个新增项目是厦门白鹭县项目，这也是一个高地价的地块。2016年8月，万科以22336.84元/平方米的底价和242.26%的溢价中标x2016p02。x2016p03的底价为22，169.49元/平方米，保险费率为97%。

早在2018年，由于降价风暴，该项目就成了公众舆论的焦点。据报道，当时厦门白鹭县90平方米的联排别墅从原来的450万元/套减半至278-298万元/套。随后，厦门白鹭县因降价退给前业主的消息传出，但最终被万科澄清。2019年，厦门白鹭县的起拍价为308万元/台，仍低于最初的450万元/台。

保利地产的存货跌价准备清单中还有合肥和厦门的项目。参照目前的市场价格情况和项目的实际销售情况，在对开发项目的可变现净值进行测试后，保利地产为合肥保利海运岳明和厦门保利同安新城同福路项目计提折旧10.48亿元；大连保利西海岸转售价格下调拨备为517.41万元，新疆AVIC项目本期转售价格下调拨备为260万元。

其中，合肥保利海运岳明和厦门保利同安新城同福路项目于2018年计提存货跌价准备。合肥保利海运岳明2016年以19.44亿元的总价、383.33%的溢价、12200元/平方米的住宅底价赢得了瑶海区的单价。该项目尚未上市，与其相邻的禹州郎溪上里已被挂牌亏本，目前价格仅为15000元/平方米，而原征地底价为10200元/平方米。

厦门保利同安新城同福路项目由两个地块组成。2017年，土地收购底价超过30000元/平方米，但同一地区恒逸商业湾的平均售价为25300元/平方米。

2016年和2017年是中国房地产市场的亮点，各大开发商在规模追逐竞争中对土地收购异常热情，导致各地土地王的记录频频刷新。合肥和厦门这两个二线城市尤为突出，面粉比面包贵已经成为常态。

然而，2018年下半年开始收紧的宏观调控打乱了许多开发商的预期，昔日的土地大王和高价土地面临着无利可图的困境。例如，合肥唐宁府的底价为18150元/平方米，平均售价为25770元/平方米；合肥建发永隆福的底价为18750元/平方米，平均售价为23800元/平方米。

至于厦门，目前岛外有近30种高价棉被。亏本入市的雅居乐玉滨大厦的底价为25154元/平方米，目前高层建筑的均价为29000元/平方米。乔蓉白金大厦的楼面价格为38345元/平方米，目前高层建筑的平均价格为38100元/平方米。尚未上市的海投白露湾、海投自由贸易国际、渝州2017tp03的底价均超过3万元/平方米。

“总的来说，很难在短时间内解决这些被套项目，因为政府仍在严格跟踪房价，而不是投机，厦门房价在短时间内迅速上涨的可能性非常低。”厦门新井巷总经理张健说。

另一个二线城市南京，也是许多房地产企业收购高价土地的泥潭。以荣盛发展为例，2019年公司报告存货跌价准备为3.7亿元，包括11个项目，其中南京项目多达5个。

在南京的五个项目中，龙池裕富项目涉及金额最大，存货跌价准备为1.02亿元。2017年9月20日，荣盛以8.3亿元的总价中标，底价8972元/平方米，经济适用房26400平方米。去年12月，第一笔费用是17715-18253元/平方米。

第二大金额是南京保利荣盛何玥。2017年1月12日，土地价格为9647元/平方米，2018年12月，首笔费用平均价格为15205元/平方米。2019年8月，价格下调，平均价格降至14944元/平方米。

从售价来看，这两个项目有一定的空.利润然而，这两个项目都需要出售现有住房，这相当于延长了开发周期，在此期间发生的费用也将相应增加，这可能会直接导致这两个项目的库存折旧准备金。

2016年，即使在双轨制政策下，南京仍然是总价最高的城市，中国十大总价城市中有一半来自南京。这意味着荣盛的发展只是其中之一。

据时代财经介绍，2016年，葛洲坝在南京的土地之王南京华府赢得了每平方米45，213元的土地价格。由于价格限制，该项目三年后才进入市场。虽然6.4万元/平方米的销售价格在南京楼市创下新高，但它只是处于低利润甚至无利润的状态。

中南建设于2016年5月13日以19，195元/平方米的底价中标《中南西岳》。今年3月30日，平均成本为30，195元/平方米，距离征地已近四年。

此前，易居中国南京的营销总监周颖在接受《Be》采访时表示，“到目前为止，南京大约有40块地在过去两年里肯定不会有太多利润，这在很大程度上是一种亏损局面。”

2019年，金科房地产开发项目存货跌价准备总额为10.28亿元。其中，重庆金科公园王宓、安徽海曙东方、都辉大观、四川金科东方雅俊、双南天都、金科天辰、金科集美天辰、山东东方崔波、江西金科集美大厦项目分别计提存货跌价准备4653.24万元、1.64亿元、4817.8万元、2995.18万元和1275万元。

这9个应计项目影响金科2019年净利润9.81亿元，影响少数股东损益2541.57万元，影响归属于母公司所有者的净利润9.56亿元。

金科股份此前回应新浪财经称，之所以提供上述九个项目，是因为预计这些项目不会卖得好，或者已经降价。

时代财经获悉，2017年8月，应计资金金额最大的鲁东崔波的底价为14，426元/平方米。根据方天霞的数据，截至2020年1月，该项目的平均价格仍为27000元/平方米，但受疫情影响，自2月以来已降至24500元/平方米。

中南建设的三个存货跌价准备项目位于四线城市，包括营口中南世纪城项目、青岛海湾新城项目和寿光房地产项目。期末折旧准备金分别为5137.92万元、2439.18万元和1543.21万元。

绿地存货跌价损失金额也达到23.31亿元，但绿地没有提供具体的项目信息。格林兰表示，在计提的存货跌价损失中，由于销售周期和开发周期的延长，海外项目成本增加，贴现时间延长，减值损失总计11.01亿元；由于政府调控价格限制，国内项目发生减值损失12.08亿元。据年报显示，2019年，格陵兰海外地区表现不佳，实现营业收入33.56亿元，同比下降51.48%。

来源：新浪直播网